3,000万円控除とは?必要書類や相続時や空き家の注意点と併用できる特例について

この記事のざっくりしたポイント
  1. 3,000万円特別控除を受けるためには売却する不動産が居住用財産であることが前提
  2. 3,000万円の控除の特例は、マイホームの軽減税率の特例や長期譲渡所得の税率も併用できる
  3. 住宅ローン控除との併用はできない

「住宅を売却して利益が出ると、いくら税金を支払わなければならないの?」と心配している人もおられるのではないでしょうか。マイホームを売却して利益が出た場合、所得税や住民税を支払わなければなりませんが控除や特例を利用して税金を軽減することが可能です。

特に3,000万円特別控除を利用すれば、よほど利益が出るようなことがなければ、課税されることはないでしょう。しかし3,000万円特別控除を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。そこでこの記事では3,000万円特別控除の内容や必要書類・売却益の計算方法・注意すべき点などについて解説します。控除の仕組みを理解し、しっかりと節税対策を行いましょう。

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3,000万円特別控除とは

 

マイホームを売却する際に多額の税金がかかるのでは、やりきれない気持ちになる人も多いのではないでしょうか。

 
 

譲渡所得税を安く抑えるためにはさまざまな控除や特例があるんだが、「3,000万円特別控除」は最も代表的な特例だね。

 

マイホームを売却して利益が出た場合には、所有期間に応じた税率により所得税や住民税が課せられます。しかし居住用財産を売却した場合には、所有期間の長さには一切関係なく譲渡所得から最高で3,000万円を控除できるのです。これを「3,000万円特別控除」といいます。

3,000万円特別控除を受ける条件

3,000万円特別控除を受けるためには売却する不動産が居住用財産であることが前提ですが、ほかに次のような条件を満たす必要があります。

  1. 居住していたマイホームを売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
  2. 家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまらなければなりません。
    • 取り壊した日から1年以内にその敷地の売買契約を締結し、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
    • 売買契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などに利用していないこと
  3. 売却した年の前年または前々年に同じ3,000万円特別控除や「買換え特例」・「譲渡損失の繰越控除」を受けていないこと
  4. 災害によって滅失した家屋の場合は、住まなくなった日から3年目の年末までにその敷地を売却すること
  5. 売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

なおこの特例を受けるために入居した家屋や一時的に入居した家屋・別荘などについては適用されません。

3,000万円特別控除に必要な書類

3,000万円特別控除の申告に必要な書類は下記の通りです。

3,000万円特別控除の申告に必要な書類
  • 確定申告書…税務署窓口または国税庁のホームページからダウンロードできます
  • 譲渡所得の内訳書…税務署窓口または国税庁のホームページからダウンロード可能
  • 本人確認書類…運転免許書・健康保険証など
  • マイナンバーカード
  • 取得したときの売買契約書
  • 取得したときの仲介手数料領収書など費用の領収書
  • 売却したときの売買契約書
  • 売却したときの仲介手数料領収書など費用の領収書
  • 住まなくなってから売却した場合は土地・建物の全部事項

このほか売却したときに居住していなかった物件の場合は、住んでいたことを証明するための戸籍の附票などが必要です。

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不動産売却益の計算方法

 

マイホームを売って得た利益の計算方はどのようにするのでしょうか?

 
 

マイホームを売って得た売却益を譲渡所得というんだが、分離課税と言って給与所得などほかの所得とは別に計算するんだよ。

 

譲渡所得の計算方法

譲渡所得税は、譲渡価格(売却金額)から取得費と譲渡費用・さらに特別控除を引いて計算します。

譲渡所得税額の計算は次のように行います。

1.まず譲渡所得の計算をします

譲渡所得=譲渡価格−(取得費+譲渡費用)

  • 譲渡価格=売却によって得た収入
  • 取得費=住んでいたマイホームを購入した際にかかった費用
  • 譲渡費用=住んでいたマイホームを売却した際にかかった費用

2.次に課税譲渡所得の計算をします

課税譲渡所得=譲渡所得−特別控除(3,000万円)

したがって譲渡所得が3,000万円以下の場合は税金がかかりません。

3.最後に税額計算を行います

税額=課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

譲渡費用になるもの

譲渡費用とは住んでいた住宅を売却した際にかかった費用で、譲渡価格から差し引くことができます。譲渡費用になるものには次のようなものがあります

譲渡費用になるもの
  • 仲介手数料
  • 売買契約時の印紙税
  • 登記に要する費用
  • 貸していた不動産を売る際に、借家人に明け渡してもらうための立退料
  • 建物の取り壊し費用
  • 測量費
  • 売買契約締結の際に支払った違約金
  • 地主の承諾を得るために支払った名義書換料など

なお修繕費や固定資産税などは、所有期間中にかかった費用なので譲渡費用にはなりません。

取得費になるもの

取得費とは住んでいた住宅を購入した際にかかった費用で、これについても譲渡価格から差し引くことができます。取得費が分からない場合には、売却した金額の5%を取得費とすることができます。取得費になるものには次のようなものがあります

取得費になるもの
  • 売却した不動産を購入したときの代金や建築代金
  • 購入時にかかった印紙税や登録免許税・不動産取得税などの税金
  • 仲介手数料
  • リフォーム費用
  • 住宅ローンの借り入れから入居までにかかった利子
  • 測量費や地質調査費

なお土地についてはそのまま取得費になりますが、建物の場合には期間が経過することで価値が減少するので、減価償却相当分を差し引かねばなりません。また相続や贈与で取得した不動産の取得費は、相続や贈与時の評価額でなく、以前の所有者の取得費を引き継ぎます。

減価償却の計算方法

家屋の購入代金や建築代金についてはそのまま取得費として計上できません。建物は時間が経つと価値が減少していくので、減価償却分を差し引く必要があります。マイホームの減価償却費は次の式で算出します。

減価償却費=(建物購入代金+建物購入費用)×90%×償却率×経過年数

経過年数とは住宅を購入してから売却するまでの年数で、6カ月以上の場合は1年とし、6カ月未満であれば切り捨てます。減価償却費は事業用か、マイホームなどの非事業用かで異なり、耐用年数や償却率は建物の構造によって異なります。非事業用の耐用年数と償却率は次の表のようになります。

建物構造 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
木造モルタル 30年 0.034
鉄筋コンクリート 70年 0.015

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不動産売却益にかかる税金

 

マイホームを売って利益が出た場合に、税金を支払わなければならないのは嫌ですね。

 
 

既に説明した3,000万円控除のほかに、長期譲渡所得やマイホームの軽減税率の特例もあるので、居住用財産の場合には税金を抑えることができるんだよ。

 

長期譲渡所得税(物件所有期間が5年以上)

物件の所有期間が5年超の場合には長期譲渡所得となり、短期譲渡所得に比べて所得税や住民税を約半分に抑えられます。

所得税 住民税
15.315% 5% 20.315%

なお所得税には復興特別所得税(2013年から2037年までは基準所得税額×2.1%)が含まれています。

短期譲渡所得税(物件所有期間が5年以内)

所有期間が5年以下の場合には短期譲渡所得となり長期譲渡所得と比べ税率は高くなります。

所得税 住民税
30.63% 9% 39.63%

長期譲渡所得同様、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が含まれます。

所有期間が10年を超えると「マイホームの軽減税率の特例」が併用できる

マイホームの軽減税率の特例とは所有期間が10年超のマイホームを売却した場合に、譲渡所得6,000万円以下の部分の所得税と住民税を合わせた税率を14.21%に軽減するというもの。この特例は、3,000万円の特別控除と併用できます。したがって3,000万円超6,000万円以下の部分については、税率が14.21%になります。また6,000万円超の部分については、既に述べたように長期譲渡所得の税率が20.315%適用されます。これをまとめると次表のようになります。

特例 3,000万円の特別控除 マイホームの軽減税率の特例 長期譲渡所得税率
譲渡所得 3,000万円以下の部分 3,000万円超6,000万円以下の部分 6,000万円超の部分
所得税 非課税 10.21% 15.32%
住民税 非課税 4% 5%
合計 非課税 14.21% 20.32%

なお、マイホームの軽減税率の特例は居住用物件に限定され、前年、前々年にこの特例を受けていないことが条件になります。またこの特例を受けるためには、確定申告を行わなければなりません。

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3,000万円控除に関する注意点

 

3,000万円控除は居住用不動産を売却する人にとって大変メリットがありますが注意する事項はありますか。

 
 

3,000万円の控除の適用条件については既に述べた通りだが、ほかにもいくつか気を付けなければならない点があるのでそれについて説明しよう。

 

空き家や3年住んでいないと控除が受けられないこともある

空き家が居住用住宅か否かは実態に即して判断されます。例えばほかに生活の場がある場合には、すぐに居住するような状態にしておいても居住財産として認められません。一方入院等で一時的に空き家にしている場合には、居住財産として認められます。また住まなくなって3年目の年末を経過した場合には、この特例を利用できなくなりますので、注意しなければなりません。

空き家になる実家を売却する際は空き家特例が利用できる

空き家を相続や遺贈により得た場合、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受けることができます。この空き家特例を受ければ、譲渡所得から最高3,000万円まで控除されます。この制度は「危険な古い空き家は取り壊してほしい」という国の政策が背景にあり、受けられる条件は厳しくなっています。

被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例を受けられる条件
  • 1981年5月31日以前に建築された建物であること
  • 区分所有建物登記がされていないこと
  • 相続の開始の直前に被相続人以外に居住をしていた人がいないこと

相続で所有者が自分になった物件を譲渡する場合も特例は受けられない

相続により所有することになった物件を譲渡するとき、住宅が空き家の場合には居住財産の特例を受けられません。居住用の財産か否かは、所有者として居住することが条件のためです。所有期間については相続による取得日を引き継ぐので、長期譲渡所得の税率が適用になる可能性はあります。

店舗併用住宅は居住箇所が対象になる

店舗併用住宅を売却した場合、自分の居住に使っていた部分については3,000万円控除の特例を受けられます。また居住に使っていた部分が全体の90%以上の場合には、建物全体を居住用財産とみなし3,000万円控除の特例を受けられます。

住宅ローン控除との併用はできない

住宅ローンを利用して住宅を取得した場合には、住宅ローン控除を受けることができます。しかし住宅ローン控除と3,000万円の特別控除とは併用できないので注意しなければなりません。どちらを利用したら得かは、きちんとシミュレーションして決めましょう。

MEMO
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高の1%を10年間 (2019年10月1日~2020年12月31日の居住を開始した場合には13年間)にわたって最大40万円所得税から控除されるというもの。

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 まとめ


一般的に3,000万円以上の譲渡益を得られることは、そう多くはありません。したがって3,000万円以上の譲渡益がある場合には、この制度を利用する価値は大きいと言えるでしょう。また3,000万円の控除の特例は、マイホームの軽減税率の特例や長期譲渡所得の税率も併用できるのも大きな特徴です。ただし3,000万円の控除の特例は注意すべき点もあるので、控除の仕組みを理解ししっかりと特例を受けられるようにしましょう。