中古マンションの選び方を完全ガイド!購入前に決めておくことや内見時の心得、失敗しないためのポイント

この記事のざっくりしたポイント
  1. 購入目的をはっきりさせておくことが大切
  2. 物件の希望条件に優先順位(築年数や構造等)をつけておくも重要
  3. 中古マンション購入で失敗しないために住宅の劣化状況や欠陥の有無などを診断する「ホームインスペクション」を利用するのもおすすめ

新築一戸建てや新築マンションと比べて価格が手ごろで物件数が多く、希望に合う条件で探しやすいのが中古マンションです。しかし中古マンションと一口に言っても、状態や性能がさまざまでどれを選んで良いかわからないという人も多いでしょう。

そこでこの記事では中古マンションを購入する前に決めておくことや内見時のコツを紹介します。記事を参考に自分にぴったりの中古マンションを見つけましょう。

中古マンション購入の前に決めておくこと

中古マンションを探す際、多くの人はすぐにネット検索をするでしょう。しかしいきなりネットで物件を探しても自分に合う物件は見つかりません。中古マンションを購入したいと思ったら、まずは次の3つのことから始めましょう。

中古マンション購入の目的をはっきりさせる

一番はじめにするべきことは中古マンションの購入目的をはっきりさせることです。目的によって物件を選ぶ際に重視するポイントが変わります。具体的に、次の4つの目的について考えてみましょう。

中古マンションの購入目的
  1. 資産をもちたい
  2. 交通の便が良いところに住みたい
  3. 新しく家を建てるまでのつなぎ
  4. もっと広い部屋に住みたい

中古マンションを資産と考える人が重視したいポイントは「エリア」「周辺環境」「日照」などです。交通の便が目的の人ならば「駅近物件であること」が一番の条件となるでしょう。

同じように新築住宅(マンション)を買うまでのつなぎとして中古マンションを購入するつもりの人なら、「中古市場に流通しやすいマンション」を探すべきですし、今より広い家を求める人にとっては「間取り」が最大のポイントになるでしょう。このように中古マンションを購入する目的によって重視する条件が変わってきます。目的をはっきりさせたうえで物件選びに臨みましょう。

逆に言うと目的をはっきりさせておくと、中古マンション選びはスムーズに進むよ!

場所と間取りを決める

中古マンション購入の目的をはっきりさせたら場所と間取りを決めましょう。場所を決めるポイントは「子育てに適した環境」「夫婦それぞれの実家の中間地点」「職場に通いやすい」などというように具体的な条件を設定することです。

「東京都内」「職場に1時間以内で通える範囲」などといったあいまいな条件では、物件を絞り込むことができません。より細かく条件を絞ることで自分のニーズに合った物件が見つかります。都市部に住みたい人もいれば郊外に住みたいという人もいるように、住みたい場所は個人の好みによって差が出やすいものです。

そのため基本的には自分のニーズに合った立地を選べばよいでしょう。それが駅近だったり周辺環境が良かったりといった人気のある立地に建つ中古マンションであれば、将来的に売却をする場合も有利になります。

立地のほかに「間取り」選びもポイントになります。中古マンションを自由な間取りにリノベーションすることもできますが、そのまま住む場合や元の間取りを生かして住む場合はライフスタイルや家族構成にマッチした間取りを選択しましょう。以下、主な間取りの特徴を簡単に紹介します。

長方形が特徴の「田の字型」

昔から一般的なマンションによく採用されているタイプで比較的価格が安めです。リノベーションで開放的な間取りに変更できます。

すべての部屋の中心にリビングがあるワイドスパン型

中心にあるリビングが、すべての部屋とつながっている間取りが多く、家族が顔をあわせやすいことが特徴です。子育て中の家庭にぴったりです。

住戸の玄関が中央に設けられている センターイン型

パブリックとプライベートのスペースを区別したい人におすすめの間取りです。来客が多い人にも適しています。

物件の希望条件に優先順位(築年数や構造等)をつけておく

中古マンション購入目的をはっきりさせ場所や間取りの目星をつけたら、それ以外の希望条件に優先順位をつけましょう。場所や間取りのほかに希望条件になりやすいのは以下の項目です。

希望条件になりやすい項目
  • 予算
  • 採光
  • 眺望
  • 築年数
  • 水回り
  • キッチン設備
  • 周辺の商業施設
  • 保育や教育施設へのアクセス

これらの条件に優先順位をつけていきます。希望をすべて満たす物件はまずありませんので妥協できる点とできない点を明確にすることが大事です。

予算をどうするか計画する

中古マンションの購入前には予算計画も立てておかなければなりません。一般的に中古マンション購入に必要な予算は次のように考えます。

中古マンション購入費用+リフォーム・リノベーション費用

=自己資金+(借り入れ可能金額ー諸費用)

※諸費用とは、住宅ローン借り入れ費用や印紙税などを指す

中古マンションは物件価格のほかにリフォームやリノベーション費用が必要となる場合があります。リフォーム・リノベーションの予定がない人も実際に工事をすると費用は大きくなりますので、念のためリフォーム・リノベーションの費用を含めて予算計画を立てましょう。

購入後はローン返済に加えて毎月の管理費や修繕積立金、毎年の固定資産税が必要なことも忘れずに!

中古マンションの選び方

中古マンションを購入する前に決めておくべきポイントがわかったら、さっそく不動産情報ポータルサイトで物件検索をしましょう。不動産情報ポータルサイトとは、不動産を探す際の入口になるサイトです。

「SUUMO」「HOME’S」「athome」などは有名ですので知っている人が多いでしょう。これら不動産情報ポータルサイトには物件に関する情報がたくさん集まっています。

不動産情報ポータルサイトで希望条件に見合った物件を探す

不動産情報ポータルサイトで条件を設定し、マッチする物件を検索します。たとえばSUUMOでは、まず以下の項目から検索できます。

検索できる項目
  • エリアから探す
  • 路線図から探す
  • 通勤・通学時間から探す
  • 沿線・駅から探す
  • 価格×広さの相場から探す

エリアを選んだら該当する物件がリスト表示されます。この時点では物件数がかなり多いはずですので、さらに条件を絞っていきましょう。続いて以下のような条件が設定できます。

設定できる条件
  • 価格:価格の下限、上限
  • 専有面積:占有面積の下限、上限
  • 間取り
  • 目的駅からの時間
  • 駅からの徒歩分数
  • 駅利便性
  • 所有権
  • 住戸:何階か、角部屋か
  • 築年数
  • 性能
  • リフォーム、リノベーション済みか
  • 情報公開日 など

これらの条件で絞った検索結果をもとに物件ページをチェックしましょう。検索結果が多すぎる場合は条件を増やしてさらに絞り込んだり、逆に少なすぎる場合は条件を減らして候補を増やしたりして検索します。

希望の物件が見つかり次第内見の予約をする

希望の物件が見つかったら内見の予約をしましょう。不動産情報ポータルサイトから申し込めば、販売会社や仲介業者を通して内見の日程等の調整連絡がきます。まだ所有者が居住している中古物件の場合は売主とスケジュールを調整する必要がありますので、場合によってはなかなか内見できないかもしれません。

MEMO
一方、すでに空室の中古マンションは比較的自由なスケジュールで内見が可能です。

実際に中古マンションを内見する際の心得

中古マンションを内見する日までに持ち物やチェックポイントを抑えておきましょう。事前に準備しておくことで内見がスムーズに進みます。

内見に持っていくもの

内見の際には次の持ち物を用意するとよいでしょう。

S内見に持っていくもの
  • 筆記用具
  • メジャー
  • スリッパ
  • スマートフォン(カメラ・方位磁石)

スマートフォンは写真撮影と方角確認で使いますので、スマートフォンの代わりにカメラと方位磁石でもかまいません。これらの持ち物は不動産会社の担当者が準備してくれることもあります。

修繕計画や積立金の状況を担当者に確認する

マンションを維持管理するためには計画的なメンテナンスが必要です。一般的には10年~15年周期で大規模な修繕をするよう推奨されています。修繕計画は適当か、これまで修繕の記録はあるか、担当者に確認しましょう。

また計画的なメンテナンスにかかる費用の積み立てが修繕積立金です。毎月の修繕積立金の金額は妥当か、修繕積立金は十分にプールされているかについても担当者に確認しましょう。

管理組合が定期的な点検をしているか把握する

マンションの寿命を左右するのが管理状態です。内見時には管理組合が定期的な点検をしているか確認しましょう。外壁・廊下・バルコニーのヒビ割れや塗装剥げはないか、タイルの浮きが放置されていないかなどをチェックします。また駐車場やエントランス、ごみ置き場などの共用設備の管理が行き届いているかも見ておきましょう。

マンションの管理規約なども確認しておこう

内見とあわせて管理規約や管理組合の議事録も確認しておきましょう。管理規約をチェックすれば、マンションの管理ルールがわかりますし、議事録では過去の総会でどのような話し合いがされてきたのか確認できます。

何を確認すれば良いですか?

管理組合がきちんと機能しているか、修繕積立金がきちんと徴収されているかなどといった点をチェックしましょう!

中古マンション購入で失敗しないためには?

中古マンション購入で失敗しないために住宅の劣化状況や欠陥の有無などを診断する「ホームインスペクション」を利用してみるのもよいでしょう。ホームインスペクションとは住宅の設計・施工に精通した専門家が住宅の劣化状況や欠陥の有無などの診断を行い、アドバイスする専門業務のことです。

MEMO
住宅の購入前や自宅の売り出し前にホームインスペクションを行えば、建物のコンディションを把握できるでしょう。

インスペクションを依頼する

ホームインスペクションを依頼する際は一般的に次のような流れになります。

ホームインスペクションを依頼する流れ
  1. ホームインスペクターを検索する
  2. 申し込む→事前に必要書類を送る
  3. ホームインスペクションを実施
  4. 報告書の受け取り
  5. 料金支払い

ホームインスペクションは現地で診断を行います。通常は診断当日に依頼者も立会い、診断結果をその場で聞きます。診断内容や会社によって異なりますが所要時間は2~3時間、価格は4~6万円ほどが多いようです。

MEMO
費用は基本的に中古マンションの購入希望者が負担しますが、まれに不動産会社が費用を負担してくれるケースもあります。

インスペクション済み物件を購入するのも検討しよう

インスペクションの依頼を手間に感じる場合はインスペクション済みの物件を購入するのもよいでしょう。インスペクションは基本的に買主がおこないますが、不動産会社や売主によってすでに済んでいる物件もあります。ただし不動産会社が指定するインスペクション会社の場合、不動産会社よりの診断になってしまう可能性も捨てきれません。

MEMO
中古マンションは大きな買い物です。インスペクション済みの住宅であっても本当に安全かどうかしっかりチェックしましょう。

購入物件付近の価格相場を知っておく

中古マンション購入で損をしないためには「相場」を知っておくことが大切です。まずは希望エリアの平均的な販売価格を調べましょう。販売価格の相場がわかったら、次は成約価格の相場です。成約価格は「レインズマーケットインフォメーション」と「土地総合情報システム」で調べることができます。レインズマーケットインフォメーションとは、公益財団法人不動産流通機構による、不動産取引の情報提供サイトです。

都道府県、築年数、専有面積を入力して検索すると、直近1年間の取引事例から、1㎡当たりの単価がわかります。希望の面積をかければ、おおよその成約価格が計算できます。土地総合情報システムとは不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索できる国土交通省が提供するサイトです。エリアで検索すると駅までの時間や築年数、面積などの条件と過去5年間の成約価格が表示されます。

MEMO
市場でのマンションの取引状況(市況)を調べてみるとなおよいでしょう。市況を調べるには、「東京カンテイ」「レインズデータライブラリー」などが参考になります。

まとめ

中古マンションを購入する前に決めておくことや内見時のコツ、チェックしておくべき点などを紹介しました。中古マンションは市場が大きく物件数が多いため、購入目的をはっきりさせておかなければ、自分にピッタリの物件を見つけることはできません。この記事を参考にお気に入りの物件を探し、内見に繋げていきましょう。