不動産売買の仲介手数料とは?相場や計算方法、値引き交渉のコツと支払うタイミング、かかる税金について

この記事のざっくりしたポイント
  1. 仲介手数料は不動産会社が行う営業活動やその他必要な手続きへの報酬として支払う費用
  2. 契約が成立しなければ仲介手数料を支払う必要はない
  3. 値引き交渉は媒介契約の締結前に行うのが良い

不動産売買を考えているものの「仲介手数料の金額はいくら?」「できるだけ仲介手数料を抑えたい」という悩みをお持ちの方も多いでしょう。不動産売買の仲介を依頼する際は基本的に仲介手数料が発生し、金額は取引内容によりさまざまです。

本記事では仲介手数料が必要な背景や相場、計算方法や支払うタイミングなどについて解説します。仲介手数料を値引き交渉するコツも紹介しますので「仲介手数料を安くしたい」という方も、ぜひ参考にしてください。

不動産売買には仲介手数料がかかる

不動産売買を行う際は仲介を依頼した不動産会社へ、仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は成功報酬であるため、不動産売買の契約が成立した場合に支払います。そのため仲介を依頼したとしても不動産売買が成立しなければ、仲介手数料を支払う必要はないのです。必ずしも不動産売買で仲介手数料が発生するわけではなく、以下の場合には仲介手数料はかかりません

仲介手数料不要のケース
  • 売主から直接不動産を購入する場合(不動産会社に依頼しない)
  • 不動産会社が物件を直接購入する場合

上記にもあるように不動産会社を介さずに個人で不動産売買を行うことも可能です。しかし不動産売買を行うには取引に関するさまざまな知識が必要な上に、書類作成なども自身で行う必要があります。このように個人で不動産売買を行うにはハードルが高いため、不動産会社に仲介を依頼するケースがほとんどです。ではなぜ不動産会社に依頼することで仲介手数料がかかるのか。その理由について解説します。

不動産売買の仲介手数料は営業活動に対する報酬

不動産売買における仲介手数料は不動産会社が行う営業活動に対する報酬として支払います。不動産会社は物件の売主・買い主を見つけるために、以下のような営業活動を行っているのです。

物件の売主・買い主を見つけるための営業活動
  • 宣伝広告の作成、掲載
  • 不動産のチラシ配達の手配
  • 現地案内や物件見学の立ち合い

不動産会社に依頼せず個人で上記のような営業活動を行うのは簡単ではありません。「仲介手数料を取られたくないから自分で売買したい」と考えていても、宣伝広告の作成やチラシ配達などの活動を行うには費用がかかるものです。不動産売買の知識や経験がない場合は不動産会社に依頼したほうが費用や手間を抑えられる可能性が高いです。

契約〜引き渡しまでに必要な手続きも代行している

媒介(仲介)契約を結んだ不動産会社は売買先を見つけるだけではなく、契約から引き渡しまでに必要な手続きも代行してくれます。代行してくれる手続きの例は以下の通りです。

代行してくれる手続きの例
  • 契約書の作成
  • 手続きにおける重要事項の説明
  • 住宅ローンなどのサポート
  • 引き渡しの立ち合い
  • 取引する不動産の法的な調査・査定
  • 不動産売買の決算

不動産会社を介さずに不動産売買を行うなら上記の手続きも自分で進めなければなりません。知識がないまま個人で取引してしまうと、知らぬ間に法令に違反してしまう可能性もあるのです。

MEMO
仲介手数料は決して安い金額ではありませんが安全に不動産売買を行うためには不動産会社への依頼が無難でしょう。

不動産売買における仲介手数料の相場

不動産売買を行う場合、仲介手数料の金額によって受け取れる代金が異なります。不動産売買における仲介手数料には明確な相場はないものの、上限が設定されており、自身で計算することも可能です。ここでは仲介手数料の上限や計算方法について解説します。

不動産売買の仲介手数料には上限が設けられている

不動産売買の仲介手数料には「宅地建物取引業法」によって、上限額が設けられています。そのため不動産会社が上限を超える仲介手数料を受け取ってしまった場合は法令違反となるのです。とはいえ「不動産売買の前に、ある程度の上限額を知っておきたい」という方も多いでしょう。「宅地建物取引業法」によると仲介手数料の上限額は以下の通りとされています。

不動産の取引額仲介手数料の上限額
取引額(売買価格)が200万円以下の金額取引額の5%以内+消費税
取引額(売買価格)が200万円~400万円の金額取引額の4%以内+消費税
取引額(売買価格)が400万円を超える金額取引額の3%以内+消費税

※参考:宅地建物取引業法(P1)

上記の通り仲介手数料の上限額は不動産の取引額や売買価格によって異なるのです。たとえば取引額が200万円の場合は仲介手数料の上限額は10万円(税抜)となります。

不動産売買の仲介手数料は計算で出すことが可能です

不動産売買の仲介手数料は不動産会社が上限以内の金額となるように算出します。しかし不動産の取引額(売買価格)が決定していれば「仲介手数料の上限額」の算出方法をもとに、自身でも算出できるのです。参考までに、いくつかの取引額をもとに仲介手数料の算出例をご紹介します。

取引額(売買価格)仲介手数料(上限)
200万円10万円(税抜)11万円(税込)
500万円21万円(税抜)23万1,000円(税込)
1,000万円36万円(税抜)39万6,000円(税込)
3,000万円96万円(税抜)105万6000円(税込)

取引額が200万円以下の場合は「取引額の5%+消費税」という計算法で比較的簡単に計算できます。しかし200万円を超える取引の場合、200万円以下の金額や200万円を超える部分の金額に対して、それぞれ計算を行わなければなりません。

そのため、200万円を超える取引の仲介手数料を計算する際は、計算を簡略化する「速算法」と呼ばれる計算式が役に立ちます。「速算法」の計算式は以下の通りです。

「速算法」の計算式
  1. 200万円~400万円の場合:取引額(売買価格)×取引額の4%+2万円+消費税
  2. 400万円を超える場合:取引額(売買価格)×取引額の3%+6万円+消費税

仲介手数料を計算する際は、ぜひ「速算法」も試してみてください

仲介手数料が半額や無料のケースもある

ここまで仲介手数料の上限や計算方法を解説しましたが場合によっては仲介手数料が半額になったり無料になるケースもあります。不動産売買の仲介手数料において上限は設けられているものの、下限は設けられていないからです。不動産会社によって仲介手数料が異なるため、不動産会社を選ぶ際は仲介手数料の金額を確認しておくと良いでしょう。

不動産売買にかかる仲介手数料は値引きも可能

不動産売買にかかる仲介手数料は事前に値引きしてもらうことも可能です。仲介手数料には上限があるものの、法律で明確な金額は定められていないため、交渉の余地があります。不動産会社によっては競合他社に顧客が奪われないよう、仲介手数料を無料としている会社もあるのです。

ここでは「仲介手数料の金額をできるだけ抑えたい」という方に向けて手数料値引きのタイミングや、メリット・デメリットなどを解説します。

仲介手数料値引きは媒介契約を締結する前にしよう!

仲介手数料の値引きは不動産の媒介契約を締結する前に交渉することが重要です。媒介契約を締結できないと不動産会社の利益につながらないため、値引き交渉に応じてくれる可能性が高いからです。仲介手数料は不動産会社にとって重要な収入源であるため、上限に近い仲介手数料を請求してくる会社が多いもの。

しかし中小規模の不動産会社の場合、大手よりも知名度が劣ることから、上限に近い仲介手数料では媒介契約の獲得が難しい場合もあるのです。また近年はSNSをはじめとするインターネットサービスが普及したことにより、不動産売買の営業活動にかかるコストも抑えられるようになっています。

媒介契約を交わしてしまうと仲介手数料の値引き交渉が難しくなってしまうため、媒介契約の締結前に交渉しましょう。仲介手数料の値引き交渉する際は、媒介契約の締結を条件に交渉したり、他社の仲介手数料と比較した結果をもとに交渉すると良いでしょう。

MEMO
交渉の成功率を上げるためにも、複数の不動産会社に相談してみることをおすすめします。

仲介手数料は安ければ良いというものではない

仲介手数料の値引きで注意しなければならないのは「仲介手数料は安ければ良いというものではない」という点です。「仲介手数料が安い」という理由だけで不動産会社を選んでしまうと、納得のいくサービスが受けられない可能性があります。サービスに満足できなかった例として、「不動産会社の交渉力が弱く、物件を高く売却できなかった」や「売買先が見つからない」などが挙げられます。

MEMO
「仲介手数料の安い会社を選びたいけどサービスが不安」という方は不動産会社に手数料が安い理由を聞いてみると良いでしょう。

仲介手数料の値引き交渉をするメリット・デメリット

仲介手数料を値引きすることの最大のメリットは売却・購入にかかる費用を抑えられることでしょう。「とにかく手数料を安くしたい」「新しい物件の購入を考えている」という方にとっては仲介手数料の値引きは大きなメリットとなります。しかし仲介手数料を値引きすることで「営業活動や物件の価格交渉に力を入れてもらえない可能性がある」といったデメリットもあるのです。

仲介手数料は不動産の営業活動に対する報酬であるため、その報酬が減ることで宣伝に必要な広告費用なども削減されてしまいます。十分な広告費用をかけられないと仲介先が見つからず、不動産売買が成立しないという結果になりかねません。

不動産売買で仲介手数料を支払うタイミング

一般的に仲介手数料を支払うタイミングは不動産売買の契約成立時です。仲介手数料の金額は取引額をもとに計算するため売買の価格が決定しないことには算出できません。また仲介手数料を支払う回数として、以下2つのパターンがあります。

仲介手数料を支払うパターン
  1. 契約成立時、もしくは引き渡し時に「一括で支払う」パターン
  2. 契約成立時と引き渡し時の「2回に分けて支払う」パターン

多くの場合、契約成立時に仲介手数料の半額を支払い、引き渡し完了時に残りの半額を支払うケースが多いです。

MEMO
ただし、不動産会社によって支払うタイミングは異なる場合があるため、事前に支払うタイミングは確認しておきましょう。

不動産売買の仲介手数料は税金がかかります

不動産売買の仲介手数料には税金、つまり消費税がかかります。国税庁が発表している情報では消費税の課税対象となる取引について、以下のように記載されています。

消費税の課税対象となる取引
  1. 国内における取引
  2. 事業者が事業として行う取引
  3. 対価を得て行う取引
  4. 資産の譲渡や貸付け、及びサービスの提供

※参考:課税の対象

不動産売買は上記の取引に該当するため仲介手数料は課税対象となるのです。また仲介手数料の消費税は不動産取引の金額が大きければ大きいほど高額となります。不動産会社が提示する仲介手数料は税抜き価格で表示されているケースも多いため、「仲介手数料には消費税が加算される」ということを覚えておきましょう。

ただし土地の売買は非課税取引の対象とされているため、消費税はかかりません。仲介手数料の消費税を抑えたいなら仲介手数料が無料の不動産会社を選ぶか、仲介手数料そのものを安くしてもらう必要があります。

仲介手数料の勘定項目は売主か買い主かで変わる

仲介手数料における勘定科目は不動産の「売主」か「買い主」によって異なります。不動産の売却を行う「売主」の場合は、「支払手数料」という勘定科目。一方で不動産を購入した「買い主」の場合の勘定科目は「土地」や「建物」です。

MEMO
前述したように仲介手数料は課税対象であるため表示金額に消費税が含まれているかどうかを確認しておきましょう。

不動産売買で仲介手数料以外にかかる費用について

不動産売買では仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。最後に不動産売買でかかる以下4つの諸費用について見ていきましょう。

不動産売買で仲介手数料以外にかかる費用
  1. 引っ越し費用
  2. 手付金
  3. 登記手続き費用
  4. 解体費用

引っ越し費用

現在お住まいの住宅を売却する場合、新居への引っ越し費用がかかります。引っ越し費用の金額は業者や引っ越しの時期によって異なるため、複数の業者から見積もりを取ると良いでしょう。できるだけ費用を抑えたいなら引っ越しの繁忙期や土日などを避けることをおすすめします。

また新居にすぐに引っ越しできない場合は、新居に入居するまでの仮住まいが必要です。仮住まいが必要な場合は仮住まいへの引っ越し費用と仮住まいから新居への引っ越し費用がかかります

MEMO
2回分の引っ越し費用に加えて仮住まいの家賃も発生するため、予算の計画は入念に行いましょう。

手付金

手付金とは不動産売買の契約が成立した際、買い主から売主に対して支払われる費用です。契約が成立した証拠として支払われる費用であり、支払った手付金は売買代金の一部として充当されます。手付金を支払うことで簡単には不動産売買の契約解除ができなくなります。場合によっては手付金を支払うことが売買契約の条件とされているケースも多いのです。

MEMO
手付金の金額は、売買される不動産の価格により異なるものの、多くの場合は不動産売買の取引額の10%前後となります。

登記手続きは忘れずに!

不動産売買の際には売主と買い主、それぞれが費用を負担する登記手続きを行う必要があります。登記手続きは大きく分けて、売主が負担する「抵当権抹消登記」と、買い主が負担する「所有権移転登記」の2種類が存在します。不動産を売却するためには抵当権を抹消する必要があり、抹消するための手続きが「抵当権抹消登記」なのです。

住宅ローンを完済している場合は、すでに抵当権抹消登記を行っているケースが多いですが、まだローンが残っている場合は「抵当権抹消登記」が必要です。一方で「所有権移転登記」は売主から買い主へ、不動産の所有権を移行する手続きのこと。「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」のどちらも、手続きの流れが複雑な上に必要な書類が多いため、手続きは司法書士に依頼するケースがほとんどです。

MEMO
それぞれの登記手続きにかかる費用は登録免許税や必要書類を揃える費用、司法書士への報酬などです。その他、必要な登記手続きが必要な場合もあるため、事前に不動産会社へ確認しましょう。

買い主の場合、用途によっては解体費用が必要なことも

買い主として不動産売買を行う場合、用途によっては解体費用が必要なこともあります。解体費用が必要な用途として挙げられるのは「古家付きの土地を購入して新しく住宅を建てたい」や「転売が目的」など。解体費用の相場は100万円~300万円ほどと幅広く、建物の構造や立地などにより大きく異なります。

MEMO
解体業者は自分で探すこともできますが不動産会社に手配を依頼することも可能です。「業者の選び方がわからない」という方は、専門の手配業者や不動産会社へのご相談をおすすめします。

まとめ

仲介手数料は不動産会社が行う営業活動やその他必要な手続きへの報酬として支払う費用です。支払うタイミングは不動産売買の契約成立時が一般的とされており、契約が成立しなければ仲介手数料を支払う必要はありません。ただ売主から直接不動産を購入する場合や、不動産会社が不動産を直接購入する場合は仲介手数料が発生しないことを覚えておきましょう。

仲介手数料には明確な相場はありませんが「宅地建物取引業法」によって上限が設けられています。さらに仲介手数料はこちらから値引き交渉をすることも可能です。媒介契約の締結後だと値引き交渉が難しくなってしまうため、値引き交渉は媒介契約の締結前に行いましょう。ぜひ本記事の内容を参考に、納得のいく不動産売買を進めてください。