不動産査定は無料でできる？おすすめの査定サイトと有料になるケースと違い、査定に必要な書類と入手方法について

この記事を書いた人

平野 直樹

不動産コンサルタント・一級建築士

関西大学工学部卒業後、首都高速道路の設計や戸建設計など建設コンサルタントとして活躍。川を活かした街づくりや土地有効活用を掲げるシンクタンクを経た後、現在は有限会社エクセイト研究所の取締役を務める。 保有資格：１級建築士、１級土木施工管理技士、宅地建物取引士

不動産の売却を検討する場合、不動産の内容や売却理由により不動産査定方法は違ってきます。自身の抱えている不動産の売却を考えた場合「有料で査定をした方が良いのか？」「無料で査定ができないだろうか？」と悩んでおられる方はいませんか？

実は争いごとや税金対策などでなければ不動産一括査定サイトを利用することにより無料で査定をすることができます。多くの住宅に関する相談事や悩み事を解決してきた不動産コンサルタントが不動産査定が無料と有料の違いやおすすめ査定サイト5選、無料の場合の注意点、必要書類などについて解説します。優良な不動産一括査定サイトが利用できるようになり、スムーズに売却に備えることができます。

不動産査定は無料で依頼することができる

不動産会社による不動産査定は過去の取引実績や経済状況を基にして評価されたものであり無料となります。一方、不動産鑑定士による不動産鑑定・査定は不動産鑑定基準に沿って評価されたものであり、有料となります。

不動産会社に査定が無料でできる理由は今後の営業利益を獲得するため

不動産会社の査定が無料になる理由は仲介手数料を得ることを目的としていますので営業的側面が大きいからです。査定を依頼される人は、不動産の売手となりますので不動産会社が提示する査定価格は見積書に該当します。見積書作成には一般的に費用はかかりません。

また不動産会社も競合他社がいる中、売却できる不動産情報の仕入れが必要です。不動産会社の販売営業力と相場価格とを天秤にかけながら少しでも高い査定価格を売手に提示して媒介契約を取ることが重要となります。営業の一環としてのサービスの側面もありますので、無料で不動産査定を行うことになります。売手の心理としても少しでも高い査定価格を提示された不動産会社に関心が行きがちとなります。

不動産査定が有料になるケース

不動産鑑定士に査定を依頼した場合

不動産鑑定士に土地や建物の査定や鑑定を依頼した場合、有料となります。その鑑定費用の目安は下表の通りです。

不動産鑑定制度は「不動産の鑑定評価に関する法律」（昭和39年公布）に基づき制度化されました。この制度はアメリカなどの制度を参考にして導入されたものです。

関係会社間で不動産の取引をする場合

関係会社間で不動産の取引をする際、不動産鑑定士による鑑定評価書を取得する場合があります。これは税務署対策としての側面もあります。関係会社間での取引で例えば親会社が戸会社に不動産を低価格で売却した場合です。親会社に帳簿上、売買差損が生じて他の利益との損益通算を行い、法人税を低く抑えることが考えられます。

しかし関係会社間での不動産取引による脱税は法律上禁止されています。あくまでも適正価格での売買取引が必要となりますので不動産鑑定士による鑑定・査定が必要になります。

遺産相続で揉めてしまった場合

遺産相続で揉めてしまった際、不動産鑑定士による鑑定評価書を取得する場合があります。これは裁判資料として利用される側面もあります。相続の遺産分割協議を行う際、不動産の客観的根拠に基づいた適正価格を知りたい場合に鑑定や査定を依頼することがあります。

賃料や立退料で揉めてしまった場合

貸家などにおける入居者との賃料や立退料で揉めてしまった際、不動産鑑定士による鑑定評価書を取得する場合があります。こちらも裁判資料として利用される側面があります。賃料の根拠や立退料の根拠の一つとして不動産の客観的根拠に基づいた適正価格を知りたい場合に、鑑定や査定を依頼する場合があります。

不動産査定が無料と有料の違いまとめ

上記で解説した不動産査定が無料の場合と有料の場合との違いを下表にまとめます。

不動産査定が無料で依頼できるおすすめの不動産一括査定サイト5選

おすすめの不動産一括査定サイトである「イエウール」「すまいValue」「イエイ」「LIFULL HOME’S」「SUUMO」を紹介します。

提携不動産会社・利用者・対応エリア数No.1の「イエウール」

「イエウール」の基本情報を下表にまとめます。

不動産大手会社6社が共同運営する「すまいValue」

「すまいValue」の基本情報を下表にまとめます。

大手の不動産会社に強い「イエイ」

「イエイ」の基本情報を下表にまとめます。

日本最大級の不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」

「LIFULL HOME’S」の基本情報を下表にまとめます。

テレビCMでも有名！認知抜群の「SUUMO」

「SUUMO」の基本情報を下表にまとめます。

不動産査定を無料で査定してもらう場合の注意点

査定額は売却金額ではないので査定額に囚われすぎない

査定額と売却金額とは違いますので高額の査定額提示に囚われすぎないことが大切です。上記でも解説しましたが不動産会社は物件情報の仕入れをし、媒介契約の締結を目的として相場価格よりも高目の査定価格を提示してきます。たとえその査定価格で売却できなくてもペナルティはありません。

また売却価格が下がる理由については、後付けでいくらでも説明しようとします。その様な不誠実な不動産会社を初期段階から排除する必要があります。そのためにも、査定価格の根拠や質問に対する説明の内容・わかりやすさ、高く売却するための方策の提案などの情報に基づいた不動産会社の選択が必要です。

営業電話や勧誘が増えることも

不動産会社に査定を依頼すれば営業電話や勧誘が増えます。先ず本人確認から始まり売却時期・希望売却価格・他社動向などのヒアリングとなり、それらは不動産会社の営業活動の一環となります。特に査定依頼する不動産が売却する上で魅力的な物件であれば、不動産会社も何とか媒介契約を締結しようと熱心に営業をすることになります。

訪問査定ではなく机上査定を利用しよう

売却するか否かを迷っている場合や現段階で不動産会社による営業電話や勧誘を受けたくない場合には、訪問査定ではなく机上査定を利用する方が良策といえます。「机上査定」は査定を依頼する物件の近隣不動産取引実績などのデータから、不動産会社が概算ではありますが査定価格を提示する方法です。

「訪問査定」は不動産会社が査定を依頼した物件の現地調査を行い、現場で確認しないとわかり得ない情報を把握します。机上調査による情報と照合しながら査定価格を提示する方法です。

売却予定の物件情報についてはある程度把握しておこう

自身でも不動産相場を調査して概算価格を把握することにより不動産会社が提示してくる査定価格と比較検討することができます。査定依頼する物件の概算価格を把握するには、下準備として行政や民間による様々な不動産価格に関するＷＥＢサイトを参照することによりある程度の価格を把握することができます。例えば、以下などです。

・「レインズ・マーケット・インフォメーション」（全国指定流通機構連絡協議会：運営）

・「不動産取引価格情報検索」（国土交通省土地・建設産業局：運営）

不動産査定に必要になる書類と入手方法

査定に必要な書類は登記簿謄本（登記事項証明書）、公図、建物の詳細書類、登記済権利証または登記識別情報、測量図、リフォーム内容や不具合の状況をまとめた資料になります。これらの書類の内容や入手先を下表にまとめます。

まとめ

以上、不動産査定が無料と有料の違いやおすすめ査定サイト5選、無料の場合の注意点、必要書類などについて解説しました。不動産査定価格はあくまでも目安でしかありません。実際に売却活動を始めてみないと、成約価格が査定価格通りにいくか否かはわかりません。

そこで重要になるのが査定価格を提示した不動産会社の根拠になります。また根拠が明確であると少しでも高く売却する方策を考え易くなります。不動産会社を選択する際には、査定価格だけに注目するのではなく、査定価格の根拠や高く売却する明確な戦略・戦術を提示できるか否かまで確認されることをお勧めいたします。