アパート購入完全ガイド！初期費用や引き渡しまでの流れと経営するに当たっての注意点、選び方について

この記事を書いた人

中村 昌弘

不動産コメンテイター

都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。 不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。 2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。

アパート購入をする場合、引き渡しまでには時間と初期費用がかかります。しかしアパートを購入した経験がない人だと、どのような流れで購入して、いくらくらい費用がかかるのか…と悩んでいると思います。

そこでこの記事ではアパート購入にかかる初期費用、引き渡しまでの流れ、中古アパートの選び方などを解説します。この記事を読むことでアパートの購入がはじめての人でも、アパート経営をするための流れや費用などが理解できるようになります。

アパート購入にかかる初期費用について

この章ではアパート購入をするためにかかる初期費用について解説します。以下がアパート購入時に発生する初期費用および注意点です。

詳しく解説していきます。

土地とアパートの購入費

まずは土地とアパートの購入費用がかかります。アパートの購入費用は、建物の大きさやエリアによって大きく違います。エリアや規模によってはアパート（建物）だけで5,000万円以上かかることがあるので、よく考えて検討すべきです。土地を持っていない場合は土地代もかかるので注意してください。

不動産業者や司法書士に支払う費用

次に不動産業者や司法書士に支払う諸費用がかかります。代表的な諸費用は以下の通りです。

例えば5,000万円のアパートを購入した場合は、諸費用として約300万円かかります。ほかにも銀行へ支払う保証料や火災保険料、不動産取得税なども含めると、諸費用だけで不動産価額の10％はかかるでしょう。

新築ではなく中古アパートなら修繕費用もかかる

中古アパートは新築アパートよりも建物の費用は抑えられますが、以下のような修繕費用が必要なことが多いです。

修繕することがマストではありませんが建物が劣化しているのに修繕しなければ入居者が増えず空き室が埋まらないリスクもあります。そのため中古アパートを購入するときは建物の劣化状況をきちんとチェックし、状況によっては修繕費用も計算に入れることが重要です。

相続や贈与にかかる費用も初期費用に含める

アパート経営をしている両親などから物件を相続・贈与された場合は、相続税と贈与税を初期費用に含めなければなりません。将来的に相続の可能性がある場合は相続時精算課税制度の利用がおすすめです。

この制度を利用するメリットは２つあります。1つは親から子への財産移転がスムーズにできる点です。もう1つは値上がりが予想できる不動産を贈与すれば、相続時に財産の移転をするよりも節税できる点です。

このようにアパートを購入する場合さまざまな諸費用がかかるので注意してください。

出典｜国税庁　相続時精算課税の選択

アパート購入から引き渡しまでの流れ

次にアパート購入から引き渡しまでの流れについて解説します。事前に流れを理解しておけばスムーズにアパートの引き渡しができるので、必ず確認しておきましょう。以下がアパート購入から引渡しまでの流れです。

詳しく解説していきます。

自分でも購入できるアパートを探す

最初に予算の範囲内で購入できるアパートを探します。アパートローンの融資額は以下のように金融機関によって異なります。

出典：みずほ銀行｜アパートローン

出典：オリックス銀行｜不動産投資ローン　

出典：横浜銀行アパートローン　

あらかじめローンを利用してどのぐらいの物件なら購入できるか試算しておきましょう。

物件を見つけたら買い付ける

物件の予算が決まったらネットの物件検索サイトや不動産会社の仲介サービスを利用して物件を探します。はじめてアパートを購入する場合は資金計画や物件を選ぶときのポイントなどを、不動産会社に相談した方が良いです。

良い物件が見つかったら購入申込書を提出して買い付けを入れます。もし、価格交渉をしたい場合はこのタイミングで交渉します。

ローンの事前審査を行う

買い付けをしたら金融機関でローンの事前審査を行います。断られる可能性もあるので不動産会社や知り合いの大家さんから金融機関を紹介してもらうことが理想です。

ただ不動産会社も必ず金融機関を紹介してくれるわけではないため、自力で金融機関に連絡をして審査することも多いです。また金融機関によって審査基準が異なるので、断られた場合は諦めずに違う金融機関を探します。

売主と売買の契約を結び、管理会社を選ぶ

次に売主と売買契約を結びます。契約時に行う手続きは以下の通りです。

物件の重要事項説明書には物件の状態や規約などが記載されています。不利なことが書かれていないかよく確認しましょう。売買契約書には売買代金や支払い方法などの契約内容が記載されています。相手方や不動産会社が記載間違いをしていることもあるので注意してください。

手付金は売買価格の5％～10％が相場です。契約手続きは不動産会社で行われ、所要時間は2,3時間ほどになります。またアパートの清掃などの管理を委託する場合は、管理会社の選定が必要です。売主が管理会社と契約していた場合は、そのまま引き継ぐことも多いです。

ローンの本審査を行う

次にローンの本審査を行います。審査には必要書類が多いので事前に準備しておけばスムーズに審査をしてくれます。以下が必証書類です。

また審査時には「担保として価値がある物件なのか？」「融資の返済が継続的にできるか？」などを評価されます。

融資が可能であれば、決済と引き渡しをする

融資の審査に通れば決済と引き渡しを行います。融資が決済されるのは、土地や建物の引渡し日です。引き渡しには売主や買い主だけでなく、不動産会社・金融機関の担当者・司法書士も同席します。

中古アパートの選び方について

この章では中古アパートの選び方について解説します。中古アパートを選ぶときに価格や表面利回りだけを見て契約を結ぶのは危険です。
というのも価格や表面利回りは良くても空き室が多い中古アパートもあるからです。

中古アパートの選び方のポイントは、以下の２つです。

順番に解説します。

融資がつく物件を選ぶ

どんなに価格が安くて利回りの良さそうな物件でも違法建築物には融資が下りません。違法建築物とは以下のような建築物です。

このような物件を契約してもほとんどの金融機関では融資が下りないため、現金で物件を購入することになります。

また築年数の古いアパートを購入する場合は、金融機関からの融資期間にも注意してください。融資期間が10年未満の場合、毎月の返済額が増えるため手元にお金が残りにくくなります。

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入居状況と契約内容で選ぶ

空室率が高い物件の場合、何らかの理由があるはずです。ネットで記載されている年間家賃収入は空き室が埋まることを前提に計算されています。利回りをよく見せるために家賃を高く設定していることもあるので、レントロールの確認も行いましょう。

さらに入居者が滞納をし続けている場合や入居者同士のトラブルが良く起きている場合は注意しなければなりません。家賃収入が安定せず、余計な修繕費用が必要になるケースもあります。

アパート購入・経営に当たっての注意点

ここからは アパートの購入や経営に当たっての以下注意点を解説します。

詳しく解説していきます。

重要なのは高い利回りが実現可能かどうか

アパート経営においては高い利回りが実現できるかは重要です。利回りが高ければ高いほど、早く投資した金額を回収できます。ただ、表面利回りだけでなく、入居者の滞納状況や周辺環境なども調査して入居者が予定通り埋まるのかシミュレーションすることが重要です。

アパートの購入には元手でも必要

アパート経営をはじめるにはアパート購入のためのローン契約を結びます。しかし、ある程度の元手も必要です。融資を受ける際には収入状況や返済状況なども審査の基準になるため、頭金を少しでも用意できた方が審査に通りやすくなります。

土地だけを持っていてもあまり意味がない

土地だけを持っている場合、固定資産税と都市計画税の負担は以下のように重いです。

しかし土地にアパートを建てれば、固定資産税や都市計画税などの節税ができます。

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良い中古物件は見つけるのが大変

良い中古物件はなかなか見つかりません。なぜなら利回りなど条件が良い物件は、奪い合いになるからです。良い物件はネット上などになかなか出てきませんが、まれに良い中古物件が見つかることがあります。そのためには粘り強く物件を探し続けることが大事です。

アパート経営が困難だと感じたら早めに売却を検討する

以下のようにアパート経営が困難だと感じたら早めに売却を検討しましょう。

収益の見込みのない物件を経営していても、赤字が計上し続けるだけです。売却したお金で新たに違う物件を購入した方が、経営は上手くいく可能性があります。

まとめ

アパート購入をする場合、売買価格の10％ほどの諸費用が掛かります。また、アパートを購入するためにはローンを結ぶ必要があるため、元手となる現金も用意しておきましょう。

さらにアパートの引き渡しまでには時間と必要書類を揃える手間もかかります。スムーズに融資を通すために必要書類は早めに揃えなければなりません。

アパート経営は物件の価格や表面上の利回りだけで判断すると危険です。必ず、融資の付く物件かを確認し、かつ入居者の状況と契約内容を確認してから購入しましょう。