- 中村 昌弘
- 不動産コメンテイター
都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。 不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。 2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。
- 居住空間としては一般的な賃貸マンションより良い
- 家賃が高い・物件数が少ないというデメリットがある
- 「賃貸管理に関する管理会社を付けているか」の確認は必須
「分譲賃貸マンション」という物件種類があることを知っているでしょうか。賃貸物件の中には「分譲賃貸マンション」という物件があり、通常の賃貸マンションとは色々異なる点があります。
そのため、この記事では賃貸マンションを探している人に分譲賃貸マンションとは？メリット・デメリットは？という点を詳しく解説していきます。 特にデメリットは入居期間に関わってくることでもあるので、しっかりと理解しておきましょう。
分譲賃貸マンションとは
分譲賃貸マンションとは分譲マンションとして購入されたマンションを、何か理由があって賃貸として貸し出しているマンションです。そもそも世の中にある賃貸マンションはオーナーが「賃貸マンション」という前提で購入しています。
つまり投資用マンションとして購入し第三者に貸し出す…というパターンが多いのです。しかし分譲マンションは投資用ではなく自己居住用を前提として売り出しています。
分譲マンションを賃貸で貸し出す理由
では自分で住む用の分譲マンションを賃貸で貸す理由は何か？というと、最も多いのは「予期せぬ転勤になった」という理由でしょう。 分譲マンションを購入する人は、そのマンションに永住するつもりの人が多いです。永住しないまでも長期間住むことを前提に購入しています。
しかし急な転勤や転職によって働く場所が変われば、その分譲マンションには住めません。しかし「いつか戻ってくる可能性がある」や「あまり高い金額で売れない」などの理由で一時的に賃貸として貸し出す場合があるのです。
なるほど…。そのほかの理由はないんですか？
う～ん。最初から投資用として分譲マンションを購入するケースもなくはないかな。ただ投資用なら分譲賃貸マンションではなく、はじめから「投資用」として売られているマンションを買うケースが大半だね。そっち方が利回りは高くなりやすいのが理由です。
分譲賃貸マンションのメリット
分譲賃貸マンションのメリットは以下の点です。
- 賃貸マンションと比べて設備などのグレードが高い
- 耐震性や耐火性、耐震構造など安定感が賃貸と比べて高い
- 管理人が常駐しているので何かと安心できる
- 住人のマナーが賃貸に比べて高い
賃貸マンションと比べて設備などのグレードが高い
1つ目のメリットは賃貸マンションと比べてグレードが高い点です。というのも分譲賃貸マンションは長期間居住する前提で建築されているため、設備・仕様のグレードが高いです。
たとえばキッチンや浴室などの水まわり設備が最新だったり断熱性や遮音性が高かったりします。一方、賃貸マンションは物件にもよりますが分譲マンションよりは設備・仕様は劣るケースが大半です。
耐震性や耐火性、耐震構造など安定感が賃貸と比べて高い
2つ目のメリットは耐震性や耐火性などの安定感が賃貸マンションよりも高い点です。これも前項と同じく分譲賃貸マンションは長期間住むことを前提に作られているため、耐震・耐火性を重視するからです。
もちろん賃貸マンションも耐震性・耐火性が低いわけではありませんが、耐震性・耐火性を上げるために特別な建築方法を採用しているケースは少ないです。 たとえば分譲賃貸マンションであれば「コンクリート厚」を標準以上にしたり「筋交い」といわれる耐震性を高める工夫をしたりします。
なるほど。分譲賃貸マンションは目に見えない部分も気をつかっているんですね！
そうだね。分譲マンションはパンフレットに耐震・耐火を強く謳っているけど、賃貸マンションではそもそも資料自体少ないよね？それだけ分譲マンションと賃貸マンションでは、居住者が求めるものが違うんだよ。
管理人が常駐しているので何かと安心できる
3つ目のメリットは管理人が常駐しているので安心できる点です。分譲賃貸マンションの中には管理人が常駐しているマンションもあります。 管理人が常駐していればエントランスや外部廊下の点検・清掃が定期的に行われます。
また管理人がいるという点はセキュリティ上の安心にもつながるのでメリットといえるのです。
ただ、常駐管理ではなく巡回管理のマンションもあります。巡回管理とは管理人が週に2～3回しか来ない物件のことです。これは物件概要に記載されているので覚えておきましょう。
住人のマナーが賃貸に比べて高い
4つ目のメリットは住人のマナーが賃貸に比べて良い点です。というのも分譲マンションは長期間住むことになるため、住人は隣人とトラブルを起こしたくありません。 もちろん賃貸でも同じような考えを持っている人はいますが分譲賃貸マンションの方がトラブルを避ける傾向にあります。
分譲賃貸マンションのデメリット
一方、分譲賃貸マンションには以下のデメリットもあります。
- 賃貸マンションと比べて賃料が高い
- 分譲賃貸マンションは物件数が少ない
- 分譲マンションならではの規約やルールがある
- 賃貸借契約の期間が限定されることがある
詳しく解説します。
賃貸マンションと比べて賃料が高い
1つ目のデメリットは賃貸マンションと比べて賃料が高い点です。というのも上述したように分譲マンションの方が賃貸マンションよりも仕様・設備などのグレードが高いです。さらに耐震性や耐火性も重視しています。
そのため仮に全くの同条件の場合には分譲マンションの方が購入価格は高くなります。つまりオーナーは通常の賃貸マンションよりも家賃を高く設定しないと利益が出ないということです。 このような理由があるので分譲賃貸マンションは通常の賃貸マンションよりも賃料が高くなります。
分譲賃貸マンションは物件数が少ない
2つ目のデメリットは分譲賃貸マンションは物件数が少ないという点です。そもそも分譲マンションは永住、もしくは長期間住むことを前提に購入している人がほとんどです。 そのため賃貸に出す人は少ないので、必然的に分譲マンションの物件は少なくなります。
え…じゃあどうやって探せば良いんですか？
分譲賃貸マンションの探し方は後で詳しく解説するよ！
分譲マンションならではの規約やルールがある
3つ目のデメリットは分譲マンションならではの規約やルールがある点です。たとえば以下のようなルールや規約です。
- ペット飼育不可
- 共用部での飲食禁止
- 夜の楽器演奏禁止
- 共用部での喫煙禁止
このような規約は賃貸マンションでも設定されています。しかし賃貸マンションよりも分譲賃貸マンションの方がより厳しい規約・ルールが設定されているケースが多いです。
賃貸借契約の期間が限定されることがある
4つ目のデメリットは賃貸借契約の期間が限定されることがある点です。というのも上述したように分譲賃貸マンションは「オーナーが転勤する」などの理由で貸し出すことが多いからです。
つまりオーナーが2年後に戻ってくる予定だから「2年間だけ貸したい」というケースが多いため期間を限定する定期借家契約を結ぶこともあります。定期借家契約とは決められた期間が満了したら必ず退去しなければいけない契約です。
分譲賃貸マンションのメリット・デメリット ～まとめ～
前章で解説した分譲マンションのメリット・デメリットをまとめると以下の通りです。
| メリット | デメリット |
| 設備・仕様がハイグレード | 家賃が高い |
| 耐震性や耐火性が高い | 物件数が少ない |
| 管理人が常駐しているケースもある | 規約・ルールが厳しい |
| 住人のマナーが良い | 定期借家契約の場合もある |
最も大きなメリットは、やはり設備・仕様のグレードが高く耐震性や耐火性も高い点でしょう。つまり分譲賃貸マンションは住居として優れている点です。
一方、最も大きなデメリットは家賃が高い点です。分譲賃貸マンションは相場の10～20％程度高くなるため、その点をどう判断するかという点は重要になります。
家賃に関しては相場価格を調べておくことをおすすめするよ。周辺の同じような賃貸マンションの家賃を見て、どのくらい高いのか？を調べてから居住するか判断しよう。
分譲賃貸マンションの探し方
分譲賃貸マンションの探し方は以下の通りです。
- ポータルサイトなどで探す
- 賃貸のための管理会社を確認
詳しく解説します。
ポータルサイトなどで探す
分譲賃貸マンションを探すときは基本的に通常の賃貸マンションと同じくポータルサイトなどを活用します。ただ普通にポータルサイトで検索するのではなく「分譲賃貸」などと検索してみましょう。
そうするとポータルサイトなどで「分譲賃貸の賃貸物件特集」が出てきます。このように分譲賃貸物件のラインナップから探した方が、迅速に分譲賃貸マンションを探すことができます。
賃貸のための管理会社を確認
また分譲賃貸マンションの探し方としては賃貸のための管理会社が入っているか確認する必要があります。というのも分譲賃貸マンションのオーナーは「そもそも賃貸する予定はなかった人」が多いため投資用マンションの運営に慣れていないケースが多いからです。
そのため仲介してくれる不動産会社を適当に選んでしまい、賃貸管理まではしてくれないケースがあります。分譲賃貸マンションには元々管理会社が入っていますが、その管理会社は賃貸に関してはノータッチです。
たとえば「賃貸借契約書に記載してあることに不明点がある」などの場合は対応してくれません。このような事情があるため賃貸管理もしてくれる管理会社を付けているか確認した方が良いでしょう。
分譲賃貸マンションを契約するときの注意点
分譲賃貸マンションを契約するときの注意点は以下の点です。
- 規約やルールの確認
- 契約更新できるかどうか
まずは規約やルールの確認です。分譲賃貸マンションの場合は管理規約集がしっかり作成してあるので管理規約集に目を通しておいた方が良いでしょう。 少なくとも管理規約集の重要なところを抜粋している重要事項説明書は読んでおくべきです。
まとめ
このように分譲賃貸マンションはハイグレードなマンションなので、居住空間としては一般的な賃貸マンションより良いといえます。しかし家賃が高い・物件数が少ないというデメリットがある点は注意しましょう。
またオーナーが投資物件の運営に慣れていないケースもあるので「賃貸管理に関する管理会社を付けているか」の確認は必須といえるでしょう。
