まず見てほしい代表メッセージ

結局フラット35はどの金融機関がお得なの?

フラット35は様々な金融機関で取り扱いがあり、はもともと住宅金融公庫という政府系金融機関が融資を行なっていた住宅ローンです。

当時は、銀行や信用金庫などは住宅金融公庫の融資の代理店となっていたため、住宅金融公庫が住宅金融支援機構となった今でも、多くの金融機関でフラット35の取り扱いがあります。

「フラット35は政府系の住宅ローン」という認識を持っている人は多く、そのため、「どこで借りても金利は一緒」と思っている人が多いのですが、実際は取り扱い金融機関によって金利や商品性はかなり異なります

同じ「フラット35」という名前ですので、フラット35はどこで借りればお得なのか、同じネーミングなのに金利の違いがあるのはなぜか、フラット35を低金利で借りるポイントなどについて今回は詳しく解説していきたいと思います。

この記事のざっくりしたポイント
  1. 現状では住信SBIかARUHIのフラットが良さそう
  2. 自己資金が多いとさらに金利は下がる
  3. 団体信用生命保険で違いがでる

フラット35には2種類ある

一口に「フラット35」と言ってもその種類は実は2種類ありますが、この2種類の商品の構造は全く異なり、それが金融機関ごとのフラット35の金利の違いにも直結しているので、まずは2種類のフラット35の違いを理解しておきましょう。

買取型と保証型

フラット35というと「国が融資をしている住宅ローン」というイメージを持っている人が多いかもしれません。

しかし、今は日本政策金融公庫が取り扱う「国の教育ローン」のように、国が融資を行なっている住宅ローンは存在せず、フラット35は「買取型」と「保証型」という形で融資を行なっています。

ざっくりした説明
  • 買取型は銀行が融資をした住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取る
  • 保証型は銀行が住宅金融支援機構の保証を受けて住宅ローンを融資する

以前は、銀行は窓口の代理業務だけで、住宅金融公庫が融資をしていましたが、今は融資金は銀行から出ています。

そして、その融資を住宅金融支援機構が買い取るか保証をするかによって最終的なリスクは銀行ではなく住宅金融支援機構が負う形となっており、これによって銀行は融資をしやすくなっているのです。

ここからそれぞれの仕組みと金利の成り立ちの違いについてもう少し詳しく解説していきたいと思います。

フラット35(買取型)の流れ

買取型では、銀行が融資を行なったフラット35を住宅金融支援機構が買い取り、債権化して投資家へ販売する仕組みとなっています。

STEP.1
融資する
金融機関顧客へフラット35を融資する
STEP.2
住宅金融支援機構に譲渡する
金融機関は、住宅ローンを融資すると同時に、当該住宅ローン債権を住宅金融支援機構に譲渡。
STEP.3
信託銀行等に信託する。
住宅金融支援機構は金融機関から譲渡された住宅ローン債権を、信託銀行等に担保目的で信託する。
STEP.4
MBSを発行する
住宅金融支援機構は信託した住宅ローン債権を担保として、住宅金融支援機構債券(MBS:Mortgage Backed Security)を発行する。
STEP.5
代金を住宅金融支援機構へ支払う
MBSを購入した投資家は代金を住宅金融支援機構へ支払う。
STEP.1
ローン債権の買取代金を支払う
住宅金融支援機構はMBSの発行代金で金融機関に対して住宅ローン債権の買取代金を支払う。
STEP.2
ローンの元利金の返済を行う
顧客は金融機関に、住宅ローンの元利金の返済を行う。
STEP.3
返済金を住宅金融支援機構へ引き渡す
金融機関は顧客からの返済金を住宅金融支援機構へ引き渡す。
STEP.4
投資家に対し元利払いを行う
住宅金融支援機構は、顧客からの返済金を元に、発行したMBSを購入した投資家に対し元利払いを行う。

このように、買取型のフラット35を借りると、最終的にはMBSという債券になり、その返済を行うとMBSの投資家に対して、元金の償還と利息の支払いに充てられる仕組みになっています。

買取型の住宅ローンでは、正式には投資家からお金を借りているとも言え、金融機関や住宅金融支援機構はフラット35の借主と投資家の間に入っているだけということになります。

買取型の金利は3段階

フラット35(買取型)の金利は3段階に分かれており、内訳は以下の通りとなります。

買取型の金利の内訳
  1. MBS(資産担保証券)を購入した投資家に支払う利息
  2. 住宅金融支援機構が事業運営するための費用
  3. 取扱金融機関の手数料

ウェートとしてはフラット35を借りた人が支払う利息のうちの多くがMBSを購入した投資家に対して支払う利息になっており、住宅金融支援機構や金融機関の取り分は買取型の住宅ローンではそれほど多くはありません。

取扱金融機関の手数料は金融機関によって異なるので金利は異なる

買取型のフラット35の金利の中に組み込まれている取扱金融機関の手数料は、金融機関が独自に設定することができ、低い手数料しか設定していない金融機関からフラット35(買取型)を借りた場合には低い金利でフラット35を借りることができるのです。

買取型のフラット35においては、MBSの利息部分と、住宅金融支援機構の手数料部分は変わりませんが、金融機関によって手数料の設定が異なるので、金融機関ごとに金利が異なります。

フラット35(保証型)の仕組み

保証型の仕組みは買取型とは全く異なり、融資をするのは住宅金融支援機構でも投資家でもなく金融機関です。

ただし、金融機関が融資するフラット35に住宅金融支援機構が住宅融資保険を引き受ける形で融資が行われます。

住宅融資保険とは、住宅ローンの返済がなされない場合に、金融機関に対し融資残高相当分の保険金が支払われるものです。

つまり、住宅金融支援機構がフラット35(保証型)の住宅融資保険を引き受けることによってフラット35(保証型)を融資する金融機関のリスクはゼロになり、住宅融資保険を引き受けている住宅金融支援機構が最終的なリスクを負うことになります。

MEMO
銀行が融資を行うカードローンやフリーローンには保証会社の保証がほぼ必ずついていますが、フラット35(保証型)はこれと同じ仕組みであると言えます。

保証型の金利の仕組み

保証型の金利の内訳は銀行が得る金利収入と住宅金融支援機構へ支払う住宅融資保険の保険料に分かれます。

このため保証型のフラット35は買取型のフラット35よりも金利全体に占める銀行の収入の割合が大きいということができます。

金利設定は各行自由なので、金融機関により金利は異なる

金利設定をどの程度で行うのかについては銀行が自由に決めることができます。

しかも買取型よりも金利全体に占める銀行の取り分が大きいので、銀行は金利をかなり自由に決めることができ、事務コストが店舗型銀行よりもかからないネット金融機関においては保証型よりも買取型の方が低い金利で融資を行うことができるのです。

MEMO
詳しくは後述しますが、金利の低いフラット35を探すのであれば、買取型よりも銀行の裁量権が大きな保証型のフラット35を選択するのがよいでしょう。

金利が低い金融機関

フラット35の金利が低い金融機関はやはりネット系の金融機関です。

金利にせよ販売手数料にせよ、店舗の維持管理コストが高い店舗系の金融機関はどうしてもある程度の利益が出るようにフラット35の金利設定を行わないと利益を出すことができません。

しかし、店舗の維持管理コストがないネット系の金融機関は低い手数料や金利設定を行なったとしても利益を出すことができるため、低い金利でフラット35を提供することができるのです。

ネット系の金融機関でも金利が低いARUHIと住信SBIネット銀行と楽天銀行の三行のそれぞれの主力商品をご紹介していきます。

ARUHIスーパーフラットS

住宅ローン専門の融資機関であるARUHIの最も金利が低い商品で、最優遇金利で当初10年間は0.43%、11年目以降は0.68%という金利水準で借りることができます。

ARUHIは自己資金がどの程度あるのかによって異なる金利設定をしており、それぞれ以下のようになっています。

商品名 融資比率 当初10年間金利 11年目以降金利
スーパーフラット7S 7割 (自己資金3割以上) 0.43% 0.68%
スーパーフラット8S 8割 (自己資金2割以上3割未満) 0.48% 0.73%
スーパーフラット9S 9割 (自己資金1割以上2割未満) 0.53% 0.78%
スーパーフラット借換 住宅ローン残高+諸費用=10割以下 0.78% 0.78%

ARUHIのスーパーフラットは自己資金が1割以上ある場合に借りることができる保証型のフラット35で、自己資金があればあるほど金利がお得になるのが特徴です。

なお、上記の金利は団信不加入の金利となっています。

自己資金がない場合には、フラット35での取り扱いとなり、金利は団信不加入で当初10年間は0.6%で、11年目以降は0.66%となります。

ARUHIでフラット35を借りるのであれば、ある程度の自己資金を貯めてからスーパーフラットへ申し込みをしたほうがよいでしょう。

なお後述しますが、スーパーフラットの場合には団信も割安なARUHI団信に加入することができます。

住信SBIネット銀行 フラット35S

住信SBIネット銀行のフラット35も保証型と買取型の2つのフラット35から選択することが可能となっており、保証型のフラット35の金利は以下の通りです。

融資比率 優遇期間 優遇期間終了後
8割 (自己資金2割以上) 0.67% 0.92%
9割 (自己資金1割以上2割未満) 0.75% 1.00%

ARUHIよりも金利は高くなっていますが、住信SBIネット銀行のフラット35(保証型)は団信の特約保険料がありません。

このため、団信の保険料まで合わせると、ARUHI住宅ローンよりも低い金利で借りることができる場合もあります。

買取型の金利は以下の通りです。

返済期間 優遇期間 優遇期間終了後
15年以上20年以下 0.80% 1.05%
21年以上35年以下 0.86% 1.11%

上記金利は団信に加入した場合の金利で、団信不加入の場合には上記金利から0.2%引き下げとなります。なお、買取型を選択する場合には特約保険料ありの機構団信を選択するしかありません。

注意
自己資金がない場合には上記の金利が適用され、保証型よりも金利は高くなってしまいます。

楽天銀行 フラット35

楽天銀行のフラット35の取り扱いは買取型のみとなっており、その特徴は買取型のみでありながら、自己資金の割合のよって金利が優遇されるという点です。

借入比率9割以下(自己資金1割以上)の場合

返済期間 金利
15年以上20年以下 1.05%
21年以上35年以下 1.11%

借入比率9割超(自己資金1割未満)の場合

返済期間 金利
15年以上20年以下 1.49%
21年以上35年以下 1.55%

上記の金利は機構団信に加入した場合の金利で、団信不加入の場合には上記金利から0.2%の金利優遇を受けることができます。

フラット35は団信に加入することができなくても借りることができます。

この場合には、リスクがあるということも十分に理解し、できれば団信には加入したほうがよいと思いますが、団信不加入のリスクについては後ほど解説していきます。

物件によっても金利は異なる

購入(建築)する物件や自己資金によっても金利は異なり、少しでも低い金利でフラット35を借りたいのであれば、性能の高い住宅を購入(建築)するか、できる限り自己資金を貯めてからフラット35に申し込みをすることで、他の人よりもお得にフラット35を借りることができます。

金融機関を選択する前にこのようなフラット35の基本の仕組みを理解しておいたほうがよいでしょう。

性能の高い住宅購入の場合にはフラット35Sで借りられる

フラット35には通常金利が適用されるフラット35と、性能が高い住宅を建築(購入)する場合に特別金利が適用されるフラット35Sがあります。

フラット35Sの方が金利が低いので性能が高い住宅を購入(建築)した方がメリットがあると言え、フラット35Sはフラット35よりも金利が0.25%も優遇されます。

例えば楽天銀行でフラット35を35年間3,000万円借りた場合の金利は1.11%となり、利息負担の総額は6,217,361円です。

フラット35Sが適用となり、0.25%の優遇を受けた場合の適用金利は0.86%ですので、同条件で融資を受けた場合の利息負担額は4,751,610円となり、楽天銀行の場合、利息負担額だけで150万円程度のメリットがあることがわかります。

この場合、住宅建築価格を150万円まで引き上げても金利の優遇分でペイできてしまうことになります。

なお、フラット35Sが適用されるには以下の条件を満たした住宅を購入(建築)する必要があります。

フラット35Sの適用の条件
  1. 認定低炭素住宅
  2. トップランナー基準に適合する住宅(一戸建てに限る)
  3. 一次エネルギー消費量等級5の住宅
  4. 耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
  5. 高齢者等配慮対策等級4以上の住宅(共同住宅の専用部分は等級3でも可)
  6. 長期優良住宅

上記1~6のいずれかに該当すればフラット35Sが適用され、最近の新築住宅であれば大抵は満たしている基準ですが、詳しくはハウスメーカーなどに確認してみるとよいでしょう。

自己資金が多いと金利が下がる

前述したように、フラット35は自己資金が多ければ多いほど金利は下がります。

特に自己資金を3割程度用意できるのであればARUHIのスーパーフラット7Sなどは金利的に非常にメリットが大きくなりますし、団信についても機構団信しか適用されないフラット35よりも有利な条件で借りることができます。

住宅ローンにおいて、自己資金がいくらであろうと購入(建築)する不動産は全て担保になります。

購入価格3,000万円の物件に対してフラット35を2,000万円借りても、フルローンで3,000万円借りても、担保になる不動産は3,000万円です。

つまり、自己資金が大きな方が融資額に対して担保評価額が高くなります。

例えば2,000万円の融資に対して3,000万円の担保をとった場合には、もしも返済ができない場合に担保を処分すれば融資残高がペイできる可能性が高くなります。

自己資金が多い方が金融機関や住宅金融支援機構のリスクが低くなるので低金利が適用される仕組みになっているのです。

MEMO
保証型のフラット35を扱うARUHIや住信SBIネット銀行などでは、自己資金が多いと有利な条件で借りることができるので、できる限り自己資金を貯めるか、親などの援助を受けた上で住宅ローンに申し込みをした方がよいでしょう。

団体信用生命保険料にも注意

フラット35は団体信用生命保険にも注意が必要となり、一般の住宅ローンは団体信用生命保険に加入しなければ借りることはできません。

また、民間金融機関の団体信用生命保険は死亡保障だけであれば保険料は発生しません。

しかし、フラット35は団体信用生命保険に加入しなくても住宅ローンを借りることができますし、団体信用生命保険に加入しないと保険料がかからないため、低い金利で借りることができます。

また、買取型と保証型の住宅ローンで加入することができる団体信用生命保険は異なり、基本的には保証型のフラット35のほうが低い金利で借りることができます。

ここからフラット35の団体信用生保険の注意点について詳しく解説していきたいと思います。

団信加入しないと負担は少ないが

フラット35には、住宅金融支援機構が提供する機構団信という団体信用生命保険があります。

機構団信は借入金額や借入期間と金利によって保険料が異なりますが、例えばARUHIのフラット35では、団信加入と団信不加入では金利は0.2%異なるので、団体信用生命保険料は金利プラス0.2%と考えておけばよいでしょう。

つまり、団信に加入しないと金利は0.2%低くはなります。しかし、団信に加入しないということは、住宅ローンの借入を残したまま自分が亡くなってしまったら家族に住宅ローンが残ってしまうことになるということです。

残された家族は、収入の柱を失った上に、住宅ローンまで残されてしまうので、住宅ローンを返済することができずに家を失ってしまうかもしれません。

団信不加入は確かに金利は低くなりますが、家族にとってはリスクが高い借入方法ということを理解しておきましょう。

注意
また、機構団信は死亡保障をつけるだけで0.2%の保険料が取られてしまいますが、金融機関の住宅ローンの死亡保障だけの団信であれば保険料は発生しないので、この点もデメリットということができるでしょう。

保証型か買取型かで団信の選択肢は異なる

どの団体信用生命保険に加入することができるのかということは、買取型のフラット35を借りるのか、保証型のフラット35を借りるのかということによって異なります。

結論を先に言うと、保証型のフラット35の方が、金融機関が取り扱う独自の団体信用生命保険に加入することができるので、少ない負担で団信に加入することができると言えます。

保証型は取扱金融機関の団信を選択できる

保証型はフラット35取扱金融機関の団信を選択することができます。

前述したように、保証型のフラット35を融資するのは、金融機関であるため、金融機関が取り扱う独自の団信に加入することができ、安い保険料で充実した保証を得ることができるのが大きな特徴です。

買取型は機構団信!特約保険料が高い

一方、買取型のフラット35で加入することができるのは、住宅金融支援機構が取扱を行なっている、新機構団信しか加入することができません。

新機構団信は死亡保証だけで0.2%の金利上乗せとなり、3大疾病特約をつけるのに0.24%の金利上乗せが発生します。

今やネット銀行の中には8大疾病特約さえ特約保険料なしで借りることができる住宅ローンも存在しますが、機構団信は死亡保証だけで0.2%の金利上乗せとなり、さらに3大疾病特約をつけることで0.24%の金利の上乗せになるのは明らかなデメリットです。

団信に加入しなくても借りることができるのはフラッ35の特徴でメリットかもしれませんが、いざ団信に加入しようと思ったら高い保険料を負担しなければならないのは大きなデメリットということができるでしょう。

保険料が安い団信

前述したようの保証型のフラット35であれば金融機関独自の団体信用生命保険に加入することができ、保証型を扱う代表的な2つの金融機関であるARUHIと住信SBIネット銀行の団信について解説していきます。

ARUHIの団信

保証型のフラット35を選択する場合には、ARUHI団信に加入することができます。

ARUHI団信は死亡保証だけでも特約保険料は高くなりますが、死亡保証以外の特約も充実している点が特徴で、特約内容と保険料は以下の通りです。

一般団信 団信なし金利+0.28%
がん50%保障 一般団信+0.05%
がん100%保障 一般団信+0.15%
生活習慣病プラン 一般団信+0.25%
ワイド団信 一般団信+0.3%

保障の内容についてはARUHIホームページを詳しく参照してください。

一般団信加入による金利上乗せは機構団信よりも大きくなっていますが、特約の内容は機構団信よりも圧倒的に充実していると言えるでしょう。

住信SBIネット銀行の団信

住信SBIネット銀行で保障型のフラット35を借りた場合には保険料負担なしで団信に加入することができます。

また、住信SBIネット銀行の団信は先進医療特約がついているので、厚生労働大臣が認めた先進医療を受けた場合にも保険金が給付される特約まで保険料負担なしで付帯されています。

実は団信をつけた場合には住信SBIネット銀行のフラット35の方がARUHIよりもお得になります。

保証型のフラット35を団信ありの金利で住信SBIとARUHIで比較してみました。

金融機関 融資比率 優遇期間 優遇期間終了後
住信SBIフラット35(保証型) 8割 (自己資金2割以上) 0.67% 0.92%
9割 (自己資金1割以上) 0.75% 1.00%
ARUHIスーパーフラット(団信あり) 8割 (自己資金2割以上) 0.76% 1.01%
9割 (自己資金1割以上) 0.81% 1.06%

団信に加入することを前提としてフラット35の借入を希望するのであれば、保険料の発生しない住信SBIネット銀行の方が実はARUHIよりも低金利で借りることができるのです。

MEMO
ちなみに住信SBIネット銀行のフラット35買取型の場合には、健康上の理由によって団信加入ができないと借りることはできません。

つなぎ融資でも金利は異なるので注意!

住宅ローンにはつなぎ資金が必要なことが多く、住宅を建築するためには、様々なタイミングでお金の支払いが必要になります。

注文住宅の支払いのタイミング
  1. 土地購入時
  2. 基礎工事着工時
  3. 建物完成時

上記の様に住宅新築の際には総工費を少しずつに分けて支払うのが一般的です。

最初に1回で支払ってしまうと、建築途中で業者が倒産したり、逃げてしまうと資金を回収することができずに借金だけ残ってしまうリスクがあるためです。

このように業者に支払うタイミングの都度融資を行う融資をつなぎ資金と言います。

建物完成時に住宅ローンを一括融資して、これまでのつなぎ資金を住宅ローンから返済するという仕組みになるのが一般的です。

銀行の住宅ローンであればつなぎ融資にも対応しているのですが、 フラット35にはつなぎ資金の融資はないため、つなぎ資金を利用したい場合にはフラット35以外のローンでつなぎ資金を調達しなければなりません。

このつなぎ資金の金利が銀行によって大きく異なりますし、他の信販会社からつなぎ資金を借りなければならない金融機関も存在します。

注意
つなぎ資金を利用したい場合には、つなぎ資金の金利はどの程度になるのかについても調べておく必要があります。

ここまで紹介した金融機関つなぎ資金の融資条件について詳しく見ていきましょう。

ARUHIのつなぎ融資

ARUHIには「ARUHIフラットつなぎ」というつなぎ資金専用のローンの取扱があります。

フラット35を利用して住宅建築する場合のつなぎ資金をARUHIが融資するための商品で、手数料や金利は以下のようになっています。

ARUHIのつなぎ融資の条件
  • 手数料10万円(税別)
  • 金利3.475%

住信SBIはつなぎ融資の取り扱いがない

団信保険料も含めれば最も金利が低い住信SBIネット銀行のフラット35ですが、最大のネックはつなぎ資金の取り扱いがないという点です。

このため、住信SBIネット銀行でつなぎ資金が必要な住宅建築購入のためのフラット35を借りる場合には、他の金融機関からつなぎ資金の借入をしなければなりません。

住信SBIネット銀行でフラット35を借りる人がつなぎ資金を調達する手段としては信販会社のアプラスのローンから借りることになります。

アプラスの住宅関連ローンは住信SBIネット銀行のつなぎ資金への使途にも対応していますが、最大のデメリットは金利の高さです。

アプラスローンのつなぎ融資の条件
  • 手数料5万円(税別)
  • 金利:7.5%

2019年9月現在の金利は7.5%となっていますので、ARIHIの倍以上の金利となっていますが、事務手数料は5万円(税別)ですので、その点はARUHIよりは安くなっています。

金銭的な負担だけでなく、2つの異なる金融機関へローンを申し込むということ自体、時間的な負担は非常に大きくなるので、住信SBIネット銀行でフラット35を利用するケースとしては、マンションや建売住宅購入などに限定するなど「つなぎ資金の必要がない住宅購入の場面」に活用した方がよいと言えるかもしれません。

楽天銀行はつなぎの金利が安い

楽天銀行はつなぎ資金の融資を用意しており、融資条件は以下のようになっています。

楽天銀行のつなぎ融資の条件
  • 手数料10万円(税別)
  • 金利:2.63%

買取型しか扱っていない楽天銀行のフラット35ですが、つなぎ資金を利用するのであればARUHIなどよりも低金利で借りることができます。

店舗型の銀行は低金利のプロパーでつなぎ資金融資に応じてくれる可能性あり

ご紹介したようなネット型の金融機関のつなぎ資金はあらかじめ金利などの条件が決まったパッケージ商品しか扱っていません。

しかし、地方銀行などの店舗型の金融機関では、つなぎ資金をプロパー融資にて応じてくれる可能性もあります。

地方銀行のつなぎ資金は住宅ローン金利と同じ金利で扱われることもあり、1%を切るような低金利でフラット35のつなぎ資金を借りることができる場合もあります。

MEMO
細かい融資条件はフラット35を借りる金融機関へ確認するようにしてください。

まとめ

フラット35は買取型にせよ保証型にせよ、金融機関が自由に利益部分の金利を調整することができるので、取扱金融機関によって金利は異なります。

金融機関が融資を行う保証型の方が金利は低くなりますが、保証型を扱っている金融機関はそれほど多くありません。

また、店舗管理コストが低いネット型の金融機関の方が金利は低くなる傾向があります。

ただし、フラット35の表示金利は団信加入ありとなしの金利がそれぞれの金融機関で混じってしまっているので、「自分が団信加入を希望するかどうか」を先に決めてから、自分のニーズに合ったフラット35の中で最も低い金利が設定されている住宅ローンを選択した方がよいでしょう。

また、購入(建築)する住宅や、自己資金のあるなしによっても適用される金利は異なりますので、こちらもまずは「自分の条件ではどの住宅ローンを借りることができるのか」という視点から自分が借りることができる住宅ローンを選択するようにしてください。

この他、フラット35の金利は低くてもつなぎ資金の金利は高くなる金融機関も存在します。

このように、フラット35は見た目の金利だけでなく、トータルのコスト負担で最もコストが低く収まるものを選択するようにしましょう。

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