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中古マンション購入時、自己資金は最低いくら必要?初期費用0円は可能?

中古マンションをはじめ、不動産を購入するときは初期費用がかかります。そんな初期費用をなるべく抑えて買いたいと思う人も多いはずです。

実は初期費用0円でも中古マンションを購入することは可能です。ただ、そのためのハードルは高いといえるでしょう。

この記事では、どのようにすれば初期費用0円で中古マンションを購入できるのか?について解説していきます。

中古マンション購入時の初期費用とは?

まずは、そもそも中古マンションを購入するときの諸費用である、以下の項目を理解しておきましょう。

購入時の初期費用の内訳
  1. 頭金
  2. 仲介手数料
  3. ローン関係費用
  4. 保険料
  5. 登記関係費用

結論からいうと、中古マンション購入時は「物件価格×5~8%」ほどの初期費用がかかります。

5~8%…つまり、3,000万円の中古マンションなら150万円~240万円くらいかかるということですね。結構かかりますね…。

そうだね。ただ、物件や借入額によっても違うから、あくまで目安と思っておこう。実際は仲介してくれる不動産会社が見積もりを出してくれるよ。

頭金

「頭金」とは、ローンを組む際の自己資金を指します。たとえば、3,000万円のマンションを購入するときに、300万円の自己資金を出し2,700万円のローンを組むなら、頭金は300万円になります。

仲介手数料

中古マンション購入時の初期費用の中で、最も高額になるのは仲介手数料です。そんな仲介手数料については以下を知っておきましょう。

  • 仲介手数料率は売買価格による
  • 実際の計算事例
  • あくまで請求して良い上限である

仲介手数料率は売買価格による

仲介手数料は、以下のように売買価格によって利率が決まっています。

売買価格 仲介手数料率(税別)
200万円未満 売買金額×5%
200万円超~400万円以下 売買金額×4%+2万円
400万円超 売買金額×3%+6万円

一般的に、売買価格は400万円を超えるケースが多いので、仲介手数料率は「売買価格3%+6万円」と覚えておきましょう。

実際の計算事例

では、実際に消費税(8%)を加味して、物件価格別に仲介手数料を算出すると以下のようになります。

売買価格 仲介手数料の上限 内消費税
1,000万円 388,800 28,800円
1,500万円 550,800 40,800円
2,000万円 712,800 52,800円
2,500万円 874,800 64,800円
3,000万円 1,036,800 76,800円
3,500万円 1,198,800 88,800円
4,000万円 1,360,800 100,800円
4,500万円 1,522,800 112,800円
5,000万円 1,684,800 124,800円
5,500万円 1,846,800 136,800円
6,000万円 2,008,800 148,800円

売買価格が3,000万円を超えたあたりから、仲介手数料は100万円を超えてきます。

あくまで請求して良い上限である

注意点は、前項で計算した金額は不動産会社が売主・買主に対して請求して良い上限金額です。つまり、前項で示した金額以下であれば、いくらで請求しても構いません。

ただし、一般的には上限いっぱいの「3%+6万円(税別)」になるケースが多いです。

ローン関係費用

次に、ローン関係費用です。ローン関係費用とは、具体的には以下の項目を指します。

購入時の初期費用の内訳
  1. 事務手数料
  2. 保証料

これらの費用は金融機関によって異なるので、金融機関を選ぶときは金利などと一緒にローン関係費用もチェックしておこう。

手数料

手数料とは、金融機関に支払う事務手数料です。費用は数万円に設定している金融機関もありますし、手数料無料に設定している金融機関もあります。

注意
仲介する不動産会社が金融機関を斡旋する際に「取次手数料」を取ることもあるので、その点は良く確認する必要があります。

保証料

保証料とは保証会社に支払うお金です。保証会社とは、借入者が返済を滞納したり、返済不能になったりしたとき、代わりに弁済してくれる会社のことです。

保証料も金融機関によって異なり、「借入金額×2%」と設定している金融機関もあります。この場合、3,000万円借り入れたら保証料は60万円かかるということです。

この保証料は高額になる可能性がありまた、金融機関によって保証料率は大きく異なる項目なので、特にチェックしてください。

保険料

保険料とは、具体的には以下を指します。

  • 火災保険料
  • 地震保険料

火災保険はローンを組むなら必須加入で、地震保険は任意加入です。どちらもプランによって支払う保険料は変わってきます。一般的には、仲介してくれる不動産会社が保険会社を斡旋してくれます。

登記関係費用

次に、登記関係費用です。登記関係費用とは、具体的には以下の項目を指します。

登記関係費用 の内訳
  1. 所有権移転登記の登録免許税
  2. 抵当権設定登記の登録免許税
  3. 司法書士報酬

所有権移転登記とは、売主から買主に所有権を移転させる登記です。抵当権設定登記とは、購入する中古マンションに金融機関が担保設定をする登記です。

登記をすると「登録免許税」という税金がかかり、税額は購入する中古マンションの評価額によります。また、登記は司法書士に依頼するので、司法書士に支払う報酬として5万円~10万円がかかります。

登記関係費用は自分で計算するのは難しいので、不動産会社の担当者に見積もりを出してもらおう。

初期費用を0円にする方法

さて、前項のように中古マンションを購入するときには初期費用がかかります。しかし、冒頭でいったように、初期費用0円でも中古マンションを購入することは可能です。

そのためには以下を知っておきましょう。

初期費用0円に必須な事項
  1. フルローンを組む
  2. 諸費用ローン
  3. 仲介手数料無料の不動産会社を探す

フルローンを組む

まずは、フルローンを組むことが必須です。フルローンとは、頭金0円で中古マンションの購入価格の全額をローンで組むということです。

ただし、フルローンは金融機関の審査のハードルが高くなります。そのため、ローン否決…もしくは減額承認(頭金を入れればOK)になることもあるでしょう。

そうなると、初期費用0円で中古マンションを購入するのは難しくなります。

諸費用ローン

諸費用ローンに関しては、以下の点を知っておきましょう。

  • 諸費用ローンとは?
  • 諸費用ローンを組む注意点

諸費用ローンとは?

諸費用ローンとは、上述した仲介手数料やローン関係費用…あとは引越し費用など「住宅取得に関わる諸費用」をローンで組むことができます。

住宅取得に関わる諸費用なら何でも良いので、たとえば家具や付帯設備(エアコンなど)、さらには修繕積立金もローンに組み込むことが可能です。

諸費用ローンを組む注意点

諸費用ローンを組むときは以下の点に注意です。

  • 住宅ローン金利より高くなることがある
  • 別途手数料や保証料がかかる
諸費用ローンの注意点
  • 住宅ローン金利より高くなることがある
  • 別途手数料や保証料がかかる

たとえば、諸費用ローンとして200万円組んだ場合、その200万円は住宅ローンとは別のローンになります。

そのため、住宅ローンと違う金利が適用になることもありますし、別途手数料や保証料がかかる場合があります。条件や金額は金融機関によって異なるので確認が必要です。

諸費用ローンの保証料は金利に上乗せできるタイプもありますが、手数料をさらにローンで組むことはできません。そのため、諸費用ローンを組むと数万円の手数料は持ち出しになることが多いです。

仲介手数料無料の不動産会社を探す

また、仲介手数料も諸費用ローンで組むことができますが、諸費用ローンの借入額を抑えるためには仲介手数料が無料の不動産会社を選ぶと良いでしょう。

売主からしか仲介手数料を取らず、「買主の仲介手数料は無料」という不動産会社は最近増えてきました。

そのような不動産会社に依頼することで、より初期費用の負担を抑えて中古マンションを購入することができます。

まとめ

このように、初期費用0円で中古マンションを購入することは可能ですが、審査ハードルが高かったり、初期費用を別途ローンで組む必要があったりします。

そのため、初期費用0円でマンションを購入したい場合は、不動産会社に早めに相談しましょう。そうすれば、諸費用ローンを組む前提で金融機関を斡旋してくれます。

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