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【中古マンションの価格の調べ方】想定利回りから考える収益還元法

中古マンションの購入や投資を行うとき査定した会社から提出された価格が適切なのか、相場よりも高い価格ではないのかと不安になります。その際、不動産価格の算出方法を身に付けていれば、提出された価格が妥当なものか否かの判断材料にすることが出来ます。中古マンションの高値掴みをすることなく、優良物件を見つける可能性も出てきます。ここでは、不動産価格の算出方法の一つである想定利回りから考える収益還元法について説明します。

1.不動産価格の算出方法

 

中古マンションの購入を検討しています。業者から価格を提示されましたが、その価格が適切かどうかわかりません。そもそも、価格はどうやって算出されるのですか?

 
 

購入検討している中古マンションが居住用か?投資用か?により算出方法も違います。

 
 

実は少し副業をしようと思い、投資用で検討しています…。

 
 

投資用だと、収益還元法という算出方法があります。ちなみに、居住用の算出方法には、取引事例法や積算法があります。

 

不動産価格の主な算出方法には、取引事例法積算法収益還元法の3つがあります。

不動産価格の算出方法

  • 取引事例法 : 主に居住用不動産に使われる
  • 積算法   : 主に居住用不動産に使われる
  • 収益還元法 : 主に投資用不動産に使われる

MEMO
収益還元法はさらに『直接還元法』と『DCF法』に分けることができます

2.取引事例法

聞き手:取引事例法って、どんな価格算出方法ですか?

解説者:購入検討している不動産と条件が近い不動産を選んで、色々な補正を施して価格を算出する方法です。

取引事例法は、検討する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例を選んで平均坪単価を算出します。売却する不動産の面積に、算出された平均坪単価を掛けます。その価格を基に、経済状況・方角・間取りなどを配慮をして価格を算出する方法です。居住用不動産の査定方法としてよく使われます。

3.積算法

 

積算法って、どんな価格算出方法ですか?

 
 

土地、建物のそれぞれの担保評価から価格を算出する方法です。

 

積算法は、不動産(土地・建物)の担保評価から不動産価格を算出します。土地は路線価を基にして、建物は再調達価格を基にして評価価格を出します。それぞれを合算し、不動産の積算価格とします。

国税庁の財産評価基準一覧表
国税庁ホームページ「財産評価基準」

土地の評価額を出す路線価は、住所がわかれば国税庁ホームページ「財産評価基準」から1㎡当たりの評価額を知ることが出来ます。路線価の単位は千円/㎡です。

 土地の積算評価 = 路線価 × 土地面積(㎡)

建物の評価額を出す再調達価格は次の計算式です。

 建物の積算価格 = 各構造の基準価格 × 延床面積 × (残存年数÷法定耐用年数)

となります。

4.収益還元法とは

 

それでは、収益還元法の算出方法を教えてください。私の場合には、投資用の中古マンション購入を考えているので詳しくお願いします。

 
 

上記で説明した積算法は土地と建物の担保価値を合算して不動産価格を出します。収益還元法は不動産が生み出す収益から不動産価格を算出します。積算法は不動産コストを軸にした算出方法で、収益還元法は名前の通り収益を軸にした評価方法です。収益還元法には直接還元法とDCF法がありますが詳しく説明します。

 

 収益還元法は、不動産の収益性に注目し、不動産が生み出す利益を還元利回りで割ることで価格を算出する方法です。不動産の利益が高ければ、不動産価格は高くなり、不動産の利益が低ければ、不動産価格は低くなります。この方法は、賃貸マンション、アパート、中古マンションなどの投資用(収益)不動産の査定方法としてよく使われます。収益還元法には、直接還元法DCF法の二種類あります。

直接還元法

 直接還元法は、ある期間の純利益と還元利回り(想定利回り)から不動産価格を算出する方法です。

  不動産価格 = 1年間の純利益 ÷ 還元利回り(想定利回り)(%) × 100

純利益は、年間家賃収入から経費を差し引いて算出します。年間家賃収入は、不動産会社からもらうレントロール(家賃表)を見ればわかります。経費は、管理会社に払う管理費用、修繕費、固定資産税・都市計画税、火災保険料、銀行金利などです。経費率は、修繕が必要な築年数の古い不動産ほど高くつきます。築年数が浅いと安くなります。一般的には、年間家賃収入の20~30%を経費として考えます。

還元利回りは、不動産純利益から不動産価格を算出する時に使用する利回りのことです。キャップレートとも呼ばれます。利回りとは、投資額に対して得られるある期間の純利益の割合を表すものです。1,000万円投資して100万円の純利益を得る不動産があると、投資利回りは10%になります。

還元利回りは2つの方法で算出されます。周辺の類似する不動産の利回りなど、取引事例を参考にして算出します。2つ目は不動産会社が公表する利回りデータを参考にします。上記計算式を見てもわかるように、還元利回りが重要な要素になります。

還元利回りを算出することは困難なため、還元利回りに代えて想定利回りを使用し、不動産価格を出します。

例えば、LIFULL HOME’S不動産投資サイトには、地域ごとの想定利回りが記載されています。これを利用してみます。

LIFULL HOME’S 不動産投資サイト:全国の想定利回り

これを参照しますと、全国の想定利回りは7.4%となります。次に東京都中央区の想定利回りを参照してみます。


LIFULL HOME’S :東京都中央区の想定利回り

東京都中央区の想定利回りは、4.7%であることがわかります。

事例①

東京都中央区に年間家賃収入120万円の中古マンションがあるとします。経費率を25%と仮定しますと、

経費は、

  経費 = 120 × 0.25 = 30(万円)

となり、純利益は、

  純利益 = 120 - 30 = 90(万円)

となります。直接還元法による不動産価格は、

 不動産価格 = 1年間の純利益 ÷ 還元利回り(想定利回り) × 100

 =(120 ― 30)÷ 4.7 × 100 = 1,914(万円)

となります。

ちなみに東京都八王子市の想定利回りは、8.3%です。同じ年間家賃収入120万円の中古マンションで計算してみますと、不動産価格は1,084万円になります。

ここで、注意していただきたい点ですが、

 還元利回り(想定利回り)が高い → 不動産のリスクが高い → 不動産価値が低い

 還元利回り(想定利回り)が低い → 不動産のリスクが低い → 不動産価値が高い

という基本理論があります。しかし、還元利回り(想定利回り)が高い → 優良不動産と誤解している投資家が意外と多いことです。

事例2にもありますように、東京都心部の不動産Aと地方都市の不動産Bを比較します。不動産Aは都心部の立地の良い場所にあり、入居希望者が多く、いつも満室状態に近いです。転売することも可能です。一方、不動産Bは家賃下落、空室、入居希望者が少ないなどのリスクが高く、転売も容易ではありません。こうした場合、不動産Bは不動産Aと比較して、還元利回り(想定利回り)は高いのですが、不動産のリスクが高く、不動産価値が低いことがわかります。

DCF法

 DCF法は、Discounted Cash Flow の略です。将来得る利益と売却価格から現在価値に割引き、不動産価格を算出する方法です。

不動産は所有する期間が長ければ長いほど、色々なリスクにさらされます。将来手に入る金額を、現在手に入るとしたら、いくらの価値があるかを割り引いて算出します。現在価値に割引いた後の金額を割引現在価値といいます。価値を割引くときの利率を割引率といいます。

割引現在価値の計算式は次のようになります。

  V = V/(1+r)

MEMO
 V:割引現在価値、r:割引率、n:保有期間、V:n年後の売却価格をそれぞれ意味します。

例えば、今すぐに手に入る100万円と1年後に手に入る予定の100万円があるとします。どちらも同じ100万円ですが、今すぐに手に入る100万円は、1年後までの期間、運用で増やすことも出来ます。1年後に手に入る予定の100万円は、未来に手に入るため不確定です。今すぐに手に入る100万円と比較して、1年後に手に入る予定の100万円は価値が低く、その分割り引いて評価するという考え方が、DCF法です。

DCF法の計算式は次のようになります。

 P = a/(1+r)+a/(1+r)+ … +a/(1+r)+P/(1+r)

MEMO
 P:不動産価格、a:初年度純利益、r:割引率、n:保有期間、P:不動産売却価格をそれぞれ意味します。

です。事例2でDCF法による不動産価格を実際に算出してみます。

事例②

年間家賃収入が120万円の中古マンションがあり、5年後に1,000万円で売却すると仮定します。事例1と同様に経費率を25%とすると、経費は30万円となり、純利益は90万円となります。銀行で定期預金をすると、1%の金利が付くとして、割引率を1%と設定します。

 

・1年後の 純利益の割引現在価値は、   900,000 ÷ (1 + 0.01) =  891,089

・ 2年後の 純利益の割引現在価値は、   900,000 ÷ (1 + 0.01)2 =  882,266

・ 3年後の 純利益の割引現在価値は、   900,000 ÷ (1 + 0.01)3 =  873,531

・ 4年後の 純利益の割引現在価値は、   900,000 ÷ (1 + 0.01)4 =  864,882

・ 5年後の 純利益の割引現在価値は、   900,000 ÷ (1 + 0.01)5 =  856,319

・ 5年後の売却価格の割引現在価値は、 10,000,000 ÷ (1 + 0.01)5 =  9,514,656

 

となります。よって、DCF法による不動産価格は、

  不動産価格 = 891,089+882,266+873,531+864,882+856,319+9,514,656= 13,882,743(円)

となります。割引率を考慮せず算出すると、

 

  900,000×5+10,000,000=14,500,000(円)

となり、617,257円の差が生じ、4.3%違います。

 現在の日本ですと、低金利が続いているため、それほど大きな違いが出ません。しかし、金利が高くなれば割引率も大きくなり、不動産価格の差が大きくなります。例えば、割引率が3%になりますと、不動産価格の差は10%以上になります。

 以上、収益還元法による不動産価格の算出方法を説明しました。この考え方を理解出来れば、自分で中古マンションの査定価格を算出することが出来ます。DCF法の方が、より詳しい不動産価値を算出することが出来ますが、計算が複雑です。低金利の続く日本においては、投資家の多くは還元利回り(想定利回り)から考える収益還元法(直接還元法)を利用しています。ご自身で中古マンションの査定価格を算出されることをお勧めします。