不動産小口投資Vシェアは安心・安全な投資先なのか？メリット・デメリットを解説！

この記事を書いた人

小島 優一

宅地建物取引士

宅地建物取引士、２級ファイナンシャルプランニング技能士。生命保険会社にてリテール業務に従事した後、2014年に不動産仲介会社であるグランドネクスト株式会社を設立。 2021年より幻冬舎ゴールドオンラインにて不動産を通じて財産を守る、増やす、残す記事を連載している。 >> 詳細はこちらから

少額で不動産投資をおこないたい場合、不動産の小口化商品を購入するという選択肢があります。複数の投資家から資金を集めて不動産投資を行う不動産投資の手法の１つで、任意組合型と匿名組合型の２種類があります。

今回紹介するVシェアは、任意組合型の形式で、都心のオフィスビルを小口化して所有する商品です。

この記事では、Vシェアの安全性や口コミ・評判、及び投資するメリット・デメリットを解説していきます。

不動産小口投資Vシェアとは？運用実績は？

不動産投資の小口化商品の一つであるVシェアは、任意組合型のスキームでオフィスビルの区分投資の商品を提供しています。まずは、Vシェアの特徴や運用実績を紹介します。

都心のオフィス不動産を中心とした不動産投資の小口化商品

Vシェアは都心のオフィスビルの所有権を小口化した商品です。

都心のオフィスビルを購入しようとすると、安くても数億円以上必要になるため、個人投資家が購入するのは簡単ではありません。その点、Vシェアは500万円から投資を始められるため、個人投資家でも容易に投資を始められます。

任意組合型のため相続・節税上のメリットを享受できる

Vシェアは任意組合型という形態の小口化商品です。不動産投資型クラウドファンディングなどで一般的な匿名組合型とは次のような違いがあります。

任意組合型は投資金額が高額となる傾向にある一方で、投資額に応じて物件を区分所有する形態であるため、相続税・贈与税における節税効果が得られます。また、長期運用商品が多いのも特徴です。

不動産投資型クラウドファンディングなどで一般的な匿名組合型は、投資家が金銭で事業者に対して出資を行い、事業者が事業を行う形態の商品であるため、不動産を所有していることにはなりません。

また、ファンドが具体的な投資物件を選別するREITと異なり、物件単位で小口化商品が販売されるため、妙味あるオフィスビルを自分で選別して投資できます。

空室率が低く安定運用が期待できる

Vシェアでは更に優良物件を厳選することで、空室率を0.95％と低位に保っています。（2022年11月末現在）

 また、平均空室期間も2か月とオフィスビルとしては短く、Vシェアなら、長期にわたる安定運用が期待できます。

参考：ボルテックス公式

Vシェアの運営元はどんな会社？ 

株式会社ボルテックスの企業概要

区分所有オフィス投資のパイオニア

1999年設立のボルテックスは区分所有オフィス投資のパイオニアとして、同投資のビジネスモデルを確立した企業です。このビジネスモデルにより、個人によるオフィス不動産投資の間口が大きく広がりました。

 同社の区分所有オフィス投資のビジネスモデルは、経済産業省の「Japan Venture Awards 2014」の「ビジネスモデル活用特別賞」をはじめ受賞歴があり、高い評価を獲得しています。

順調にビジネスを拡大し、顧客数No1に

区分所有オフィス投資というビジネスモデルを強みに、順調なビジネスの拡大に成功。月刊プロパティマネジメントによると、総合型・オフィス中心型の不動産の管理・運用業務委託における顧客数が業界第1位となっています。

 また、預かり資産残高も右肩上がりで拡大を続けており、2022年11月末時点では4,573億円を突破しています。

業績面・財務面も安定

現在確認できる2014年以降、毎期において経常黒字。新型コロナウイルスの影響があった2021年3月期も黒字を確保しているなど、業績は安定しています。

 また、2014年3月期時点で総資産に占める純資産の比率は18.6％でしたが、2021年3月期は28.5％まで拡大。ビジネス拡大に伴い資産規模も拡大している中、同時に財務基盤の強化をも進めているのです。

2024年2月2日 ボルテックスはやばい？怪しい？評判・口コミは？セミナーについても紹介

ボルテックスは怪しい？うざいと噂される理由とは

ネット上で「Vシェア」と検索すると、「うざい」や「ボルテックス　怪しい」「2ch」といったネガティブなワードが上がっています。一体どのような点が「うざい」「怪しい」と言われる理由なのか、実際の口コミを見ていきましょう。

会社に電話がかかってきて迷惑している

会社にめちゃくちゃ迷惑電話掛けてくるボルテックスめ、CMなんか流す金があるなら社員の教育をしろ。営業のやり方を見直せ。

— こじま (@kamepp15862) April 22, 2021

会社に営業電話がかかってきて迷惑だった、という話をよく耳にしますが、仕事中に仕事とは関係ない電話を受けると迷惑に感じるのは言うまでもないでしょう。未だに電話をかけ顧客を獲得するというスタイルが残っているようです。

大勢の人が「迷惑電話」と検索している

ボルテックスで検索かけたら「ボルテックス　迷惑電話」って出てきてちょっとじわっときた

— モツ (@rndmrnd_19) September 22, 2015

こちらは検索ツールで「ボルテックス」と検索しただけで、「迷惑電話」という関連キーワードが出てきたという内容のツイートです。たくさんの人が同様に検索していることが分かります。

怪しいと感じた

怪しいなぁ巻誠一郎。

不動産小口投資Vシェア

リート買えばいいじゃんって思っちゃう。 pic.twitter.com/f494hOCpNl

— 悪質bot＠デートレ下手男・退場男！ (@jicchamakabu) October 16, 2022

ボルテックスがCMに起用したサッカー選手について怪しいと感じたようです。サッカー選手と投資というイメージに結びつかない芸能人を起用することに怪しさや疑問を感じる方もいるかもしれません。

営業電話をストレスに感じていた

会社員時代ボルテックスとかいうクソ不動産投資？会社の営業電話マジでストレスだったな
CMで出てきてびびった

— Marukido (@marukidosudo) May 30, 2022

うざい、仕事の邪魔

ボルテックス、うざい。仕事の邪魔だよ！
なかなか、電話を切らない！
100年の計？？どうでもいい。
電話の着信を拒否したい！！！

引用：jpnumber

上記の口コミも会社に営業電話がかかってきて迷惑、うざいと感じている人のコメントです。6回目の電話を受けた、という口コミも見られたことから断っても何度もかかってくるところが「うざい」と言われてしまう原因であることは間違いないでしょう。

オフィスビル投資のメリット・デメリット 

オフィスビル投資のメリット

オフィスビル投資を行うメリットは大きく分けて次の3点です。

都心部に立地することが多いオフィスビルは需要が安定しており、空室率が住宅用不動産と比較して低い傾向にあります。都内の空室率が約13%（2020年11月）に対して、オフィス用不動産の空室率は6％程度（2021年5月）です。

オフィスビルは退去時の原状回復費用を原則テナント側が負担します。そのため、住宅用不動産においてコスト要因となる退去後の修繕費用が不要です。

また、オフィスビルは住宅用不動産と比較して耐久性が高い構造で建てられる傾向にあります。そのうえ劣化の進みやすいキッチンなど水回り設備が少ないことなどから、築年数が経過しても資産価値が下がりにくいという特徴もあるのです。

オフィスビル投資のデメリット

オフィスビル投資にはデメリットもあります。次のような点に留意が必要です。

都心部の好立地帯に位置する物件が多いオフィスビルは、入居希望者を獲得しやすいなど安定した投資が行いやすいことから、賃料収入に対して物件価格が高止まりしがち。そのため、住宅用不動産より利回りが低水準な傾向にあります。

住宅用不動産は「住宅用地」として固定資産税や都市計画税が減免されます。

また、都心部のオフィスビルは、購入価格が最低でも数億円以上、高額なものは数千億円にもなるなど、本来は個人では投資しにくい物件です。しかし今回紹介するVシェアのような小口化商品を活用すれば、少ない資金でオフィスビル投資にチャレンジ可能です。

不動産小口投資Vシェアのデメリットと注意点

不動産投資全般に言えるデメリット・注意点

まず、不動産投資に共通して当てはまるデメリット・注意点があります。これらは実物投資やソーシャルレンディングで不動産投資を行ったとしても避けられないものです。

また、被災による物件の破損や倒壊、景気動向や人口動態の変化による物件の需要変化、建物の老朽化といった不動産特有のリスクの影響を受けます。これもまた不動産投資すべてにおいて存在するリスクです。

不動産の実物投資と比較した場合のデメリット・注意点

続いて、不動産の実物投資と比較した場合には、次のようなデメリット・注意点があります。実物投資との比較検討している方は留意しておきましょう。

 任意組合型であるVシェアは不動産を区分所有するスキームのため、運営元のボルテックスが倒産してもただちに自身の投資元本が毀損するわけではありません。しかし、不動産管理などを運営元が行っているため、倒産により管理が滞る、事実上物件を売却せざるを得なくなるなどといった事態に陥るリスクが想定されます。

また、実物投資では諸経費や減価償却費により赤字を計上した場合に、損益通算による所得税の節税が可能ですが、小口化商品の場合はこの損益通算による所得税の節税効果がありません。 

 最後に、不動産ローンは物件購入に充てることが条件となっているため、一般的に小口化商品の投資においては活用できません。つまり実物の不動産投資のようにレバレッジをかけることはできない点もデメリットと言えるでしょう。

 小口化商品の中で比較した場合のVシェア特有のデメリット・注意点

最後に、匿名組合型の商品など、他の不動産投資の小口化商品と比較した場合のデメリット・注意点も押さえておきましょう。

 Vシェアの最低投資金額は500万円。ソーシャルレンディングなどでは1万円から投資可能な商品もあることを踏まえると、小口化商品とはいえある程度まとまった資金を用意する必要があります。

また、都心のオフィスビルが主な投資先となるため、利回りは3%前後程度と低位に留まります。但しハイリターンが期待しづらい分、先に説明した通り安定運用が期待できることも合わせて覚えておきましょう。

最後に、コロナ禍でテレワークなどが普及するとオフィス需要が低下する懸念があります。現時点では深刻な影響は出ていませんが、コロナの影響がさらに長期化する場合には注意が必要です。

不動産小口投資Vシェアのメリット