マンション売却時には譲渡所得税という税金がかかります。譲渡所得は単純に売却価格と購入価格の差額となる訳ではありません。計算も複雑ですし、税制優遇なども利用できるので、しっかり理解しておきましょう。この記事を最後まで読んで「譲渡所得税を余分に払ってしまった！」というように損することがないように理解しておきましょう。
マンション売却時の譲渡所得税とは？
マンション売却時の譲渡所得税とは、マンションの売却益（譲渡所得）にかかる税金のことです。マンションを売却して利益が出たら、その利益は所得と見なされます。そのため、給与所得や事業所得などの所得と同じく税金が発生するのです。
マンション売却時の譲渡所得（売却益）は「マンションの売却価格－マンション購入時の価格」という単純な計算式ではありません。さらに、マンションの保有期間などによっても税率が異なるので、マンション売却時は譲渡所得の計算方法や、譲渡所得税率を知っておきましょう。
マンション売却時の譲渡所得の計算方法
マンション売却時の譲渡所得の計算式は以下になります。
上記の計算式で算出された譲渡所得がプラスであれば、そのプラス分の金額に対して税金がかかります。上記の売却価格と購入時の価格は、売買契約書に記載している価格になります。
売却時・購入時の諸費用、および減価償却費用は少々分かりにくいと思うので、詳しく解説します。
売買時の諸費用とは？
売買時の諸費用とは、具体的には以下の項目になります。
売却時の諸費用
- 仲介手数料
- 印紙税（売主が負担したもの）
購入時の諸費用
- 不動産購入時の登録免許税
- 不動産取得税
- 印紙税
参考：取得費となるもの 国税庁
参考：譲渡費用となるもの 国税庁
減価償却費用
減価償却費用は以下の計算式で算出可能です。
鉄筋コンクリート造のマンションの償却率は0.015となります。そのため、建物取得価格が2,000万円で築15年のマンション売却時は、減価償却費用が「2,000万円×0.9×0.015×15年＝405万円」になります。
譲渡所得税率と計算事例
譲渡所得を算出したら、その譲渡所得に以下の税率を掛けます。主に保有期間によって税率が大きく変わります。
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税の種類
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短期保有
（5年以下） |
長期保有
（5年超） |
10年超保有
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| 所得税 | 30% | 15% |
課税所得6,000万円以下の部分：14.21％
課税所得6,000万円超の部分：20.315％ |
| 復興特別所得税 | 所得税額×2.1％ | ||
| 住民税 | 9% | 5% | |
一般的な「保有期間」という意味ではないので注意点を以下にまとめています。
参考：国税庁ホームページ 譲渡所得税
●長期保有
●短期保有
●10年超保有の軽減税率
保有期間とは？
保有期間は、不動産を売却した年の1月1日時点の保有期間になるので注意が必要です。たとえば、2015年2月1日に購入（引渡し）したマンションを売却するとします。その場合、売却する時期によって保有期間は以下のように異なるのです。
- 2020年：4年11か月（5年以下の短期保有）
- 2021年：5年11か月（5年超の長期保有）
もし、2020年の3月にマンションを売却したとしても、保有期間は2020年1月1日時点の保有期間になるので、上記のように4年11か月になります。保有期間によって税率は大きく異なるので、特に5年・10年の節目の時期は、保有期間を意識した上で売却しましょう。
税額シミュレーション
次に、実際の税額をシミュレーションしてみます。仮に譲渡所得が700万円のとき、保有期間によって税額は以下の金額になります。
- 短期保有：2,774,100円
- 長期保有：1,422,050円
- 10年超保有：994,700円
このように、短期保有と長期保有で約2倍、短期保有と10年超保有で約2.8倍も税額に違いが出ます。いずれにしろ、譲渡所得税率は比較的高税率なので、上記のように税額も高額になる可能性がある点は認識しておきましょう。
マンション売却時の税制優遇
次に、マンション売却時の税制優遇である「3,000万円の特別控除」について解説します。というのも、3,000万円の特別控除を利用することができれば、多くのケースで譲渡所得税がかからないからです。
3,000万円の特別控除とは、譲渡所得税を3,000万円控除できる制度です。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得はゼロ円になり、譲渡所得税もゼロ円になるということです。そして、一般的なマンション（マイホーム）の売却では、譲渡所得が3,000万円を超えるケースは極めて少ないです。そのため、3,000万円の特別控除を利用すれば、多くのケースで譲渡所得税はかからないでしょう。
しかし、3,000万円の特別控除を受けるためには以下のような条件があります。
- マイホームの売却である
- 親族など近親者への売却ではない
- 過去3年間で不動産売却の特例を利用していない
もし、3,000万円の特別控除を利用する場合は、国税庁のサイトで適用条件は確認しておきましょう。
譲渡所得税は確定申告が必要
マンション売却時は、以下の時には確定申告は必須となります。
- 譲渡所得がプラスになるとき
- 3,000万円の特別控除を利用するとき
譲渡所得がプラスのときは、確定申告をして譲渡所得税を納税する必要があります。また、3,000万円の特別控除を利用するときも確定申告は必要です。申告期間は、マンションを売却した翌年の2/15～3/15（休日によって変動）になり、期間に遅れると延滞税がかかることもあるので注意しましょう。
また、確定申告に関しては、国税庁の確定申告作成コーナーを利用すると簡単に書類が作成できます。国税庁の確定申告作成コーナーなら、減価償却費用なども計算してくれるので、確定申告書類の作成時にはおすすめです。
譲渡所得がマイナスでも確定申告する理由
譲渡所得がプラスのときと、3,000万円の特別控除を利用するときは確定申告する義務があります。一方、譲渡所得がゼロ円以下であれば譲渡所得税もゼロ円なので、確定申告する義務はありません。しかし、譲渡所得がゼロ円以下の場合でも、譲渡損失をほかの所得と合算できるので確定申告した方が節税になります。
たとえば、マンションを売却したことにより、譲渡所得がマイナス100万円だったとします。仮に、給与所得（課税部分）600万円の会社員が売主であれば、譲渡損失（－100万）と給与所得（600万円）を合算することが可能です。つまり、給与所得は500万円に下がるので、所得税と住民税が節税できるというわけです。
さらに、もし給与所得から譲渡損失を引ききれない場合は、その「引ききれなかった分」を3年に渡って繰り越すこともできます。このように、譲渡所得がマイナスでも確定申告はした方が良いので、マンション売却時は「売却した翌年に確定申告する」と覚えておきましょう。
譲渡所得は確定申告しよう！
譲渡所得は、利益が出ていれば申告の義務がありますし、損失が出ていれば損益通算で節税できるので確定申告は必ずしましょう。
- 5年以上保有していると税金が安くなる
- 保有期間は売却した年の1月1日時点で計算することに注意
- マイホームの売却だと3,000万円の税制優遇が使える可能性がある
- 譲渡所得で利益が出たら確定申告の義務がある
- 譲渡所得で損失が出たら他の所得と損益通算できる
中古マンション投資では譲渡所得以外にも様々な税金がかかります。詳細は下記の記事で解説しています。
