中古マンション投資では経費に算入できる費用が決められています。経費に算入できるのに、経費にしないと実際はそれほど儲かっていなくても、余分に税金を払わなくてはいけなくなります。そのため、経費に算入できる費用はしっかりと把握しておきましょう。
経費とは
経費とは、事業を行うために使った費用のことをいいます。不動産投資では、様々な支払いを経費として計上することができます。
不動産の経営における税金の額は、家賃の収入から様々な経費を引いた所得に対して税率を掛けたものです。計上する経費が多ければ多いほど所得が少なくなるので、納める税金は少なくなります。
しかし、個人の生活費など事業に関係のないものは経費として計上できません。経費として計上する金額が収入に対してあまりにも多い場合は、税務署による税務調査を受ける可能性があります。税務署による調査が入った場合は、事業と経費の結び付きを明確に説明できなくてはなりません。
不動産投資による利益を最大化するためには、経費になるものとならないものを把握しておく必要があります。経費に関する知識を深めて、税金で損をしないようにしましょう。
経費に算入できる項目
不動産の投資において、個人事業主が経費として計上できるのは以下の7項目です。
- 税金
- 仲介手数料と接待交際費
- 管理会社への業務委託料
- 税理士への報酬
- 減価償却費
- 修繕費
- ローン金利
税金
下記に示す項目は、事業に関する経費として認められる税金です。
- 不動産を取得した際の印紙税や登録免許税
- 不動産取得税
- 固定資産税や都市計画税
他にも、自家用車を事業に使っている場合は自動車税や重量税も経費としての計上が可能です。ただし、自家用車をプライベートでも使っている場合は、自動車税や重量税の全額を経費としては落とせません。事業とプライベートでの使用割合を、合理的な按分方法で分ける必要があります。
具体的には、走行距離・利用回数・利用時間のいずれかで使用割合を按分しますが、最も一般的に利用されている方法は、走行距離による按分です。
運行記録表を作成し、利用日・走行距離・目的地などを記載しておきます。車の総走行距離に対する事業で利用した走行距離の割合で、比較的容易に事業とプライベートでの使用割合を証明できます。
仲介手数料と接待交際費
不動産会社に仲介してもらって物件を購入した場合は、仲介手数料の全額を経費として計上できます。不動産を売買する時にのみ生じる経費なので、不動産経営を始める際の年度に忘れずに計上しておきましょう。
また、不動産会社や管理会社への手土産代や、事業に関連する人との飲食代は交際費として計上できます。法人の場合は接待交際費に上限がありますが、個人事業主の場合は支出の全てを経費として計上できます。
管理会社への業務委託料
不動産の管理業務を管理会社に委託している場合は、その費用を経費として計上できます。所有している物件を賃貸にする場合は、様々な業務をしなければなりません。入居者の募集や賃料の集金、クレーム対応や共用部の管理などです。オーナー自らがこれらの業務をすることは不可能ではないのですが、管理会社に委託しているのが一般的です。
税理士への報酬
個人で不動産を所有している場合、多くの方は自身で確定申告を行っています。しかし多くの物件を所有している方などは、税理士に申告を依頼しているケースもあります。
税理士に申告を依頼した場合は、税理士報酬も事業に必要な経費として計上できます。時間に余裕がない方や申告のやり方が分からない方は、税理士に申告を依頼してみるのもいいかもしれません。税理士に支払う報酬は依頼内容にもよりますが、5～10万円ほどが1回あたりの費用相場です。
減価償却費
減価償却費とは、支出額を数年かけて一定の方法で経費として計上していく費用です。建物には木造や鉄骨造・RC造などの構造に応じた耐用年数が、法律で定められています。物件の購入にかかった費用を耐用年数で割った金額が、毎年経費として計上できる減価償却費です。
減価償却費について詳しく知りたい方は下記の記事で解説しています。
修繕費
修繕費は不動産投資をする以上、必ず発生する費用です。小さなものであれば、賃貸に出している部屋の備品や建具の修理などです。また、入居者が退去した際に壁や床をキレイにするリフォーム費用も修繕費に該当します。修繕費は他の経費に比べると大きくなりやすく、税務的に問題になりやすい費用です。
工事やリフォームの内容によって修繕費か資本的支出に分かれます。修繕費の場合はその年に一括で経費とすることができますが、資本的支出になった場合は資産の耐用年数に応じて減価償却費として経費計上していきます。工事やリフォームが修繕費となるか資本的支出となるかの判断は、非常に難しいので専門家と相談する必要があります。
ローン金利
不動産を購入する際に組んだローンの金利は、経費としての計上が可能です。経費に出来るのはあくまで利息部分のみで、元金である借入額は経費とはできません。また、ローンを組んだ際の手数料も経費として計上できます。
経費に計上するために必要なこと
不動産投資に使った費用を経費として計上するためには、確定申告をする必要があります。確定申告とは、前年の1月1日から12月31日までの所得に対して、その額に応じた税金を納めることです。会社員である場合は、給与所得について所属している会社が源泉徴収や年末調整で処理をしてくれます。しかし不動産投資などによる副業の所得が20万円以上ある場合は、自らが確定申告を行う必要があります。
不動産投資における所得は、家賃による収入から経費と各種の控除を差し引いた金額です。経費が多いほど所得は減り、納める税金の額を少なくできます。経費として支払いをしたことを証明をするためには、領収書を取っておく必要があります。領収書は、何のために、いつ、誰に、いくら支払ったのかが明記されていることにより、お金のやりとりの証拠になります。具体的には領収書に下記の4点について記載されている必要があります。
- 支払った日
- 購入金額
- 購入した物の内容
- 支払いを受けたものの名称や住所
上記について記載されている場合は、領収書ではなくレシートでも問題ありません。領収書やレシートは、確定申告書と一緒に提出するわけではありません。経費として計上した金額に対応する領収書は、確定申告した個人事業主が保管しておきます。税務調査の対象となった場合には、保管している領収書を税務署の職員に確認されます。
無駄に多くの税金を払いたくないという方は下記の記事で重要なポイントを解説しているので、ぜひご覧ください。
経費を申告しよう！
経費を正しく申告しないと余計な税金がかかってしまいます。確定申告はご自身でも出来ますが、不安な方は税理士などの専門家に相談するようにしましょう。経費に算入する領収書が多い方は、管理や計算を税理士に丸投げすることも出来ます。
また節税目的で不動産投資を始められる方は節税の失敗例をまとめた下記の記事を是非ご覧ください。
