不動産投資といっても、アパート投資、マンション投資、戸建て投資…など様々で、「アパート投資とマンション投資の違いがわからない」「自分に向いているかわからない」などといったお悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。
アパートかマンションかお悩みの方は是非参考にしてみてください。
アパート投資とマンション投資の違い
まずは、アパート投資とマンション投資の特徴を比較してみましょう。
| アパート | マンション | |
| 価 格 | ×高い | ○低い |
| 初期費用 | ×高い | ○低い |
| 利回り | ○高い | ×低い |
| 家賃下落率 | ×高い | ○低い |
| 耐用年数 | ×22年 | ○47年 |
| 空室リスク | ×高い | ○低い |
| 融 資 | ○条件次第 | ○条件次第 |
| 修繕費 | ×高い | ○低い |
| 維持費 | 〇安い | ×高い |
| 流動性 | ×低い | ○高い |
| 汎用性 | 〇高い | ×低い |
※上記は郊外にある小規模（４～６戸）の木造アパートと都市部にある鉄筋コンクリート造マンションという前提で比較したものです。
アパート投資のメリット・デメリット
次にアパート投資のメリット・デメリットをより詳しく見ていきましょう。
アパート投資のメリットとは
高利回りである
アパートは建設コストが安いため、マンションよりも利回りが高いのが一般的です。都市部の新築ワンルームマンションの利回りが３～５％程度である一方で、郊外の中古アパートには利回りが10％を超えている物件も多く存在します。
節税効果がある
アパートはマンションと比べて、耐用年数が短いため、短期間でより多くの減価償却費（みなし経費）を計上できるため、所得税の節税効果が高いと言われています。
また、未活用の土地にアパートを建てると土地の固定資産税が最大1/6、都市計画税はさ最大1/3に減額され、さらに相続手続きでは貸家建付地として評価を減らすことができるので、相続税が安くなります。
土地があることで担保評価が高くなる
土地を担保に入れることで融資可能額や金利交渉で有利になります。
維持費や建築、取り壊し費用が安い
修繕積立金や管理費を毎月支払う必要のあるマンション投資と異なり、アパートの維持費は共用部の電気代など最小限に抑えることが可能です。アパートは、マンションと比べて建築
と解体のコストが安いため、多様な出口戦略を立てることが可能です。
アパート投資のデメリットとは
空室リスクが高くなりやすい
不動産で空室リスクを下げるためには、立地が重要と言われています。
家賃下落率が高く、かつ流動性が低い
アパートはマンションに比べて構造上長持ちしにくいため、経年劣化に伴う家賃下落率も高くなります。また、アパートはマンションに比べ売却金額が高いため、売却に時間がかかります。
遮音性や安全性が低い
アパートはマンションと比べて遮音性や安全性が低いことが一般的です。
耐用年数が短い
木造アパートの法定耐用年数は22年と、鉄筋コンクリート造のマンション（47年）と比べて耐用年数が短いため、長期的な収入確保を目的とする方には不向きと言われています。
維持する手間も多く、修繕のコストも高い
アパートではマンションと比べ、定期清掃、建物全体の修繕、入居者対応などの手間がかかります。また、マンションのように毎月修繕積立金を支払う必要がない一方で、自身で修繕計画を立て、修繕のための資金をプールしておく必要があります。
アパート投資に向いている人の特徴
アパート投資はハイリスク・ハイリターンの傾向がありますので、アパート投資を検討する人には高いリスク許容度が求められます。リスクを許容しながらも積極的に高利回りを狙っていきたい、事業として不動産投資を行っていきたい人などに向いている投資と言えるでしょう。
また、一定の節税効果を有することもあり、一括投資可能な余裕資金の多い人や高収入を得ている人のような、資金的にゆとりのある人にも向いています。さらに、アパート投資をすることで所得税や固定資産税・都市計画税・相続税の節税効果が期待でき、融資面での優遇も期待できるため、土地を所有している方は一度検討してみる価値がありそうです。
マンション投資のメリット・デメリット
マンション投資にはアパート投資と比べて低リスク・低リターンであるという特徴があります。具体的なメリット・デメリットを見ていきましょう。
マンション投資のメリットとは
空室リスクが低い
都市部の好立地のマンションは、高い需要により稼働率が高くなります。
初期費用を安く抑えられる
築浅のマンションの場合、フルローンで購入できるものが多いため、初期費用をあまり出せないという方でも不動産投資を始めることができます。
長期的な収益が見込める
マンションは強固な構造に加え、管理会社が定期的にメンテナンスを行っているため、家賃が下がりにくく、長期的な収益が見込めます。
流動性が高い
マンションはアパートと比べて価格が安いこと、都市部の人口増加による住宅需要もあり、売却しやすい傾向にあります。
融資が通りやすい
マンションはアパートと比べて少ない借入額で済むので、融資が通りやすいと言われています。
遮音性・安全性が高い
鉄筋コンクリート造の建物は、木造や軽重鉄骨と比べて遮音性や安全性に優れます。
リスクを分散できる
マンションの部屋を異なる建物や異なる地域に分散させて持ったり、時期を分けて購入したりすることで、事故や災害による損害、地域の需要が変わることによるリスクを少なくすることができます。
手間が少ない
マンション投資は、管理会社が建物共用部分の清掃や管理を行ってくれるため、アパート投資と比べて手間がかかりません。
マンション投資のデメリットとは
利回りが低い
都市部のマンションは新築であれば３～5％、中古でも５～8％程度と利回りが低い傾向にあります。
節税効果が低い
マンションは、法定耐用年数が47年と長く、1年あたりの減価償却費が低いため、所得税の節税に繋がりにくい傾向があります。
毎月維持費がかかる
マンション投資を行う場合、管理費と修繕積立金を毎月支払う必要があります。
担保評価が低い
マンションは、アパートと比べて建物部分の価値が占める割合が高いのが特徴です。その建物部分の評価は、経年劣化により減少していき、それが担保評価に影響します。
マンション投資に向いている人の特徴
マンション投資は物件の取得費用が安いので、初期費用を少なく抑えたい人、まずは小さく始めたい人におすすめです。リスクが少ない一方でリターンが少ないので、本業ありき、あくまで副業として不動産投資を行いたい人に向いています。
さらにマンション投資は管理会社の活動により清掃等の手間が不要なので、本業が忙しく、管理等をできる限り任せたい人でも取り組みやすいでしょう。加えて、マンション投資にローンを利用した場合、付随する団体信用生命保険の効果で、死亡または高度障害状態になったとき、手元にマンションを残したまま保険金でローンが完済されます。このため、一般の生命保険の代わりに投資用マンションを持ちたいという人や、リスク分散のため、地域や建物を分けて投資したい人にもおすすめです。
あなたに合っているのはアパート投資？それともマンション投資？
ここまでアパート投資とマンション投資を比較してきましたが、あなたに合っていそうなのはアパート投資でしたか？それともマンション投資でしたか？もちろん、まだよくわからないという方もいらっしゃるでしょうし、投資のリスクが怖いと感じている方もいらっしゃるでしょう。
セミナーでは講師の話はもちろん、セミナーに参加する他の投資家の考え方も聞ける大きなチャンスです。不動産投資で失敗しないためには、単純にアパート投資とマンション投資のそれぞれのメリット・デメリットを理解するだけではなく、自身の状況や性格も考慮する必要があります。投資の方向性に迷った時、客観的な第三者の意見が役に立つのです。これから不動産投資を始めようとしている方はセミナーをうまく活用して、ご自身に合った投資スタイルを確立されることをおすすめします。
