マンション投資を始めたいけど「何から始めれば良いか分からない」という初心者に向けて、マンション投資が上手くいく方法をまとめした。ここに書いてあることを理解することで、マンション投資の成功に一歩近づくことが出来ます。
詐欺には気を付けよう
どこの世界でも共通ですが、初心者を騙して利益を得ようとする人がいます。まず初めに詐欺の事例や対策などについてしっかりと把握しておきましょう。詳細は下記の記事で解説しています。
マンション投資で利益が出る仕組みを理解する
マンション投資は資産運用の中でも、株式やFXなどと比べるとローリスクだと言われています。マンション投資によって、アーリーリタイアを実現できる人や第二の収入源を確立できる人もいます。しかし、不動産投資の失敗により多額の借金を負って人生が狂ってしまう人がいるのも事実です。
不動産投資がローリスクであると言われるのは、適切な投資判断がなされて購入された物件を所有している場合の話です。ローリスクという言葉を安易に信じる初心者は、よく考えずに物件を購入してしまい、不動産投資が失敗になる可能性が高いです。まずは不動産投資における利益の仕組みを理解しましょう。詳細は下記の記事で解説しています。
不動産投資のメリットとデメリットを知る
不動産投資におけるメリットは下記のとおりです。
- 他の金融商品に比べるとローリスクである
- 長期の間安定した収入を得られる
- 不動産を所持することがインフレの対策になる
他にも、不動産を所有していると相続税や所得税、住民税などにおける節税効果を得られる場合があります。税金に関する知識をつけておくことで、不動産投資におけるメリットを最大限受けることができます。
不動産投資にはメリットがある一方で、デメリットもあります。
- 空室期間は賃料による収入がない
- 物件の周囲に競合が増えることで家賃が下がる
- 自然災害で建物が損傷する
投資を始める前にデメリットを知っておくことで、対応策を考えることができます。そのためには、メリットとデメリットをしっかり把握しましょう。詳細下記の記事で解説しています。
エリアのニーズに応じた物件を選定しよう
物件を購入する際は、エリアの選定が非常に重要です。しかし、初心者の場合は自分が住みたいエリアを基準にして、物件を探してしまうことが多くあります。収益物件を選定する場合は、異なる視点を持って探さなければなりません。
人口が増加している地域への投資が鉄則とされていますが、多くの地域では減少傾向にあるのが実情です。しかしマンション投資をする場合は、人口よりも世帯数に着目して投資判断をするべきです。なぜなら賃貸でマンションに住む際に重要なのは、人数ではなく世帯数だからです。また、世帯の構成によっては需要がある間取りが変わってきます。単身者が多いエリアでは1Kでも十分ですが、子育て世代などの場合はもっと広い間取りが必要になります。詳細は下記の記事で解説しています。
欠陥マンションを避けよう
購入したマンションに欠陥があると、物件の価値が下がり修繕費も多くかかってしまいます。中古マンションの投資で利益を得るためには、欠陥のある物件は絶対に避けなければなりません。代表的なマンションの欠陥は、以下の3つです。
- 建物の傾き
- 雨漏れ
- 管理の怠慢による経年劣化
それぞれの欠陥は知識があれば事前に見分けることができるので、物件の購入前に必ず欠陥がないか確認しておきましょう。詳細は下記の記事で解説しています。
新築のマンションは投資に不向き
新築マンションの販売価格には、マンションデベロッパーの経費が物件価格の20～30％あると言われています。物件の所有権が移った瞬間に新古物件扱いとなってしまい、資産価値が急激に減少します。購入金額が高いので、新築マンションは利回りが低くなりやすいのです。
一方で中古マンションは安く購入できるため、新築マンションよりも高い利回りが期待できます。リフォームによって間取りや設備も変更できるので、築年数が古くても入居者が付きやすい物件にできます。詳細は下記の記事で解説しています。
リノベーションで中古マンションの価値を高める
築年数が古い物件は間取りが現代の生活向きでなかったり、設備が古いといった理由で価格が大きく下落していることがあります。
リノベーションにより物件の資産価値や人気を高めることで、古い物件でも安定した入居者付けが期待できます。
しかし区分マンションを購入した場合は、リノベーションできるのは専有部分である室内だけです。建物の外観自体は古いままなので、適切にメンテナンスされている物件を選ぶことが重要です。メンテナンスが行き届いている物件は経年劣化による影響が少いので、長期に渡ってキレイな状態が続くと期待できます。
リノベーションをする前に、マンションの管理規約を確認しておく必要があります。ガス・電気やフローリングに関する規約が設けられている場合があるので、事前に必ず確認しておきましょう。
詳細は下記の記事で解説しています。
また、リノベーションの中にはDIYでできる工事もあります。工事費を安くしたい方や作業が好きな方は、DIYでのリノベーションも検討してみてはいかがでしょうか。詳細は下記の記事で解説しています。
融資は日本政策金融公庫を利用しよう
中古マンションの投資では、融資を受けるのが一般的です。初めて中古マンションに投資をする初心者には、日本政策金融公庫をおすすめします。日本政策金融公庫は財務省所管の政府系金融機関で、中小企業や小規模事業を支援することを目的としています。民間の金融機関のように利益重視ではないので、小規模の事業者に対して積極的な融資を行っています。
融資相談のハードルが低く、サラリーマンの不動産投資初心者でも積極的に融資をしてくれます。また、事業計画書などの書類作成もサポートしてくれるので、経験のない初心者や忙しいサラリーマンの負担を軽くしてくれます。民間の金融機関に比べると、金利が安く済むというのも魅力的です。詳細は下記の記事で解説しています。
まとめ
マンション投資に限らず、どんな投資も勉強不足で成功することは、よほど運が良くない限り難しいです。そのため、しっかり勉強して、情報交換できる仲間や相談できる人を見つけることが成功のための秘訣です。
ある程度やるべきことが分かったら、不動産投資家向けの便利なアプリがあるので、ぜひ使ってみてください。詳細は下記の記事で紹介しています。
